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[뉴스락 특별기획] 하반기 재건축·재개발 시장, 수주 적고 분양 많다…“미분양률·지역격차 증가 우려”수익형 부동산 투자자 증가, 기존 물량 통한 건설사의 수익 확보 시도 맞물려
몰리는 하반기 물량, 내년 미분양률 급증 예상…수도권 중심 분양으로 지역격차 심화될 듯

[뉴스락] 정부의 부동산 규제 강화 기조는 하반기에도 이어질 전망이지만 건설사들의 하반기 전략은 여전히 공격적이다.

부동산114가 조사한 ‘2018 아파트 분양 선호도 설문조사’ 결과에 따르면 연내 아파트 분양을 받겠다는 응답자가 전체의 76.8%로 지난해 대비 6.3%p 늘었기 때문이다.

이는 시장침체에도 불구하고 수도권은 여전히 분양 수요가 많다는 점과 이른바 ‘청약 로또’를 노리는 수익형 부동산 투자자들이 많아진 것이 대표적인 원인으로 꼽힌다.

동시에 부동산 규제로 하반기 재건축·재개발 수주 자체는 많지 않은 상황에서, 건설사들이 기존 물량의 분양을 통해 수익을 확보하려는 전략을 택했다는 분석도 이어지고 있다.

하지만 이러한 흐름은 현재도 높은 수준에 이른 주택 미분양률이 내년에 더욱 높아질 것이라는 전망에 힘을 싣고 있다. 뿐만 아니라 현 흐름은 서울·경기 등 수도권에서만 이어지고 있어 향후 지역격차 역시 악화될 것이라는 분석도 잇따르고 있다.

하반기 강남권 주요 수주로 평가받고 있는 대치쌍용1차 아파트/사진=네이버 로드뷰

◆ 여전한 규제 강화로 하반기 수주는 적을 듯…“과열경쟁 우려”

올 1월 다시 부활한 재건축 초과이익 환수제와 계속되는 대출규제 등 정부의 부동산 규제 강화 행보는 지속되고 있다.

더불어 지난 6.13 지방선거 당시 재건축 초과이익 환수금을 도시정비기금으로 활용하고 재건축 사업 규제 유지 등을 공약으로 내세웠던 박원순 서울시장이 3선에 성공하면서, 부동산 시장 중 가장 큰 무대인 서울시를 중심으로 신규 수주 시장이 하반기에 수축 국면으로 접어들 것으로 예상되고 있다.

실제로 서울의 주요 재개발 사업장으로 꼽혔던 용산구 한남뉴타운과 성동구 성수전략정비구역 사업은 당초 예상보다 지연되면서 연내 발주가 어려울 것으로 전망되고 있다.

한남뉴타운의 경우 지난해 10월 건축심의를 통과했지만 이후 뚜렷하게 사업이 진척되지 못하고 있다. 성수전략정비구역 사업 역시 규제 강화로 인해 1,2,3,4지구 사업 속도를 놓고 서울시와 조합이 이견을 보이고 있다.

각종 규제와 시장침체 전망으로 사업 진행을 내년으로 넘기려는 조합들이 증가하고 있는 가운데 건설사들에게 주어진 주요 수주 시장은 대치쌍용1차와 방화6구역, 흑석11구역, 갈현1구역 등 한정적이다.

최근 사업시행인가 신청을 마친 서울 강남구 대치동 대치쌍용1차는 오는 9월 시공사 선정 총회를 개최할 것으로 보인다. 앞서 지난달 대치쌍용2차 재건축 사업 시공사로 선정된 현대건설을 비롯, GS건설, 대우건설, 롯데건설, 현대산업개발 등 주요 건설사가 주목하고 있다.

8월 시공사를 선정할 것으로 보이는 강서구 방화6구역 재건축 사업에도 GS건설과 현대산업개발, 현대엔지니어링 등 건설사가 관심을 보이고 있다.

지방은 전체적으로 수주 물량 침체인 가운데 상반기 수요가 있었던 대구, 부산, 대전에서 각각 7곳, 5곳, 4곳의 사업지가 시공사 선정을 한다.

특히 하반기 수주는 시공능력평가 10위권 건설사 중 포스코건설, 롯데건설, SK건설, 현대건설, 대우건설, 한화건설 등 상반기 수주금액이 5000억원 안팎에 그친 건설사들이 적극적으로 나설 것으로 예상된다. 상반기 수주금액 1000~2000억원에 그친 현대산업개발과 현대엔지니어링 역시 적극 가세할 전망이다.

건설업계 관계자는 “규제 강화로 내년 발주를 계획하는 조합이 늘어나면서 건설사들에게 주어진 재건축·재개발 사업 수주의 기회가 한정적”이라며 “많은 건설사들이 적은 하반기 수주에 몰릴 것으로 예상돼 과열경쟁이 우려된다”고 설명했다.

◆ 확실한 수익 확보 먼저, ‘모험 수주’ 대비해 하반기 분양 쏟아내는 건설사들

전반적으로 축소된 하반기 수주 시장 규모로 인해 미래수익을 장담할 수 없는 상황에서 건설사들은 기존 물량을 통한 분양에 주력해 수익 확보를 도모하는 모습이다.

삼성물산부터 SK건설까지 시공능력평가 상위 10대 건설사는 올 하반기 동안 총 12만5108가구(일반분양분 8만7515만가구)를 공급할 예정이다.

상반기 총 7만1911가구(일반분양분 4만4119가구) 공급과 비교해보면 하반기 총 공급량은 1.76배, 일반분양분은 1.98배 증가한 셈이다.

특히 하반기에는 서울 ‘서초 우성1차’, ‘반포 삼호가든3차’, ‘서초 무지개’ 등 서울 강남 재건축 단지들이 분양 예정이어서 수도권 중심의 분양 열기는 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 경기도 광명시와 안양시에서도 약 800~1100세대의 대규모 단지 분양이 예정돼 있다.

실제로 10대 건설사는 하반기 공급계획 총 12만5108가구 가운데 수도권에서만 8만5572가구(일반분양 5만9929가구)를 내놓을 예정이다.

한 건설업계 관계자는 <뉴스락>과의 통화에서 “하반기는 건설사들이 혹시 따내지 못할 수주를 대비해 기존 물량을 통해 확실한 수익을 우선확보하려는 움직임을 보이고 있는 듯하다”면서 “부동산 규제는 지속적으로 심하지만. 주택청약의 인지도가 높아지면서 수요는 여전히 많다”고 설명했다.

부동산114 리서치센터 관계자는 <뉴스락>과의 통화에서 “분양 수요가 여전히 많은 이유는 서울의 비정상적으로 높은 집값에 비해 새 아파트는 상대적으로 낮은 가격에서 시작하기 때문”이라며 “또, 이른바 ‘청약 로또’를 노리는 수익형 부동산 투자자가 많이 증가한 것도 원인 중 하나”라고 설명했다.

지난 5월 기준 미분양률 현황/사진=국토교통부

◆ 하반기 몰리는 물량, 우려되는 2019년 미분양률과 양극화 현상

하지만 활발한 분양에는 이면이 존재한다. 하반기 많은 물량이 더군다나 수도권을 중심으로 몰리게 되면서 기존에도 주요 부동산 문제로 자리 잡고 있었던 미분양률과 양극화 현상이 더욱 심해질 것으로 전망돼 우려를 나타내는 목소리가 적지 않기 때문이다.

실제로 국토교통부가 지난달 말 발표한 5월 전국 미분양률 보도자료에 따르면, 지난 5월 전국 미분양 주택은 5만9836호로 전월(5만9583호)대비 0.4%(253호) 증가했다. 3월 대비로는 832호 증가했다.

상반기 분양 물량보다 하반기 분양 물량이 많다는 점을 감안할 때 미분양률은 하반기에도 꾸준한 상승세를 기록한다는 것이 전문가들의 전망이다.

문제는 지방이다. 지난 5월 수도권 미분양은 9833호로 전월(1만361호)대비 5.1%(528호) 감소했으나, 지방의 경우 5만3호로 전월(4만9222호)대비 1.6%(781호) 증가했다.

실제로 대구, 부산 등 광역시를 제외한 지방의 소규모 도시나 지역경제가 불안한 곳에는 대형 건설사들이 분양을 꺼리고 있어 주로 중견건설사들이 뛰어든 상태다. 하지만 이마저도 브랜드 가치, 수요 부족 등 요인으로 녹록지 않다.

금호건설이 시공을 맡아 2019년 9월 입주 예정인 충남 서산시 ‘금호 어울림 에듀퍼스트’ 아파트는 725가구 모집에 35명만 신청해 모든 주택형이 미달됐다.

양우종합건설과 에이스건설이 시공을 맡아 2020년 6월 입주 예정인 강원 원주시 단구 ‘내안애 카운티 에듀파크’ 역시 919가구의 85%인 786가구가 청약자를 채우지 못했다.

이로 인해 지방에 공급을 감행한 건설사들은 잔금 기간을 늘리거나 계약금과 취등록세에 지원을 하는 등 손해를 감수한 전략까지 펼치며 판촉에 나서고 있다. 결과적으로 수익을 위해 또다른 지출을 감수하게 되는 셈이다.

부동산114 리서치센터 관계자는 <뉴스락>과의 통화에서 “지방은 시장규모를 고려할 때 수익형 부동산 투자자가 상대적으로 많지 않을뿐더러 실거주자 수요 자체도 적다”며 “이러한 가운데 하반기 물량이 수도권을 중심으로 과잉공급될 경우, 지방에 대한 양극화 현상이 더욱 심해질 뿐만 아니라 장기적으로 수도권 부동산 시장경제에도 좋지 않은 영향을 줘 전체 미분양률 증가로 이어질 수 있다”고 설명했다.

김재민 기자  koreaincap@daum.net

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