[뉴스락 김재민∙권현원 기자] “싱가폴 국영기업이 직영운영” 

“계약금5%, 10년 임대수익보장, 수익률 18.8%, 개별(토지+건물)등기”

저금리∙저성장 시대를 맞아 새로운 투자처를 찾는 이들이 늘고 있다. 정통적 투자처인 부동산 시장도 정부의 각종 규제로 인해 잔뜩 움츠려 있지만 이런 가운데서도 법제도의 허점을 파고들어 신흥 투자처가 생겨나고 있다.

수익형 부동산이 대표적이다. 부산 시타딘 해운대 라뮤에뜨 호텔 역시 2014년 분양 당시 큰 인기를 끌었다. 외국 국영기업이 직영운영하고 안정적인 수익까지 보장한다고 하니 솔깃할 수밖에 없었다.

하지만 몇 년이 지난 지금 이 호텔은 각종 송사로 얼룩져 있다. 임대차보호법 등 관련법 적용의 모호성과 사업 구조와 주체도 복잡다양해 법정 공방도 지리멸렬한 양상으로 치닫고 있다.

이에 부산 시타딘 해운대 라뮤에뜨 호텔과 관련한 법원 판결문을 입수한 <뉴스락>은 수익형 부동산의 빛과 그림자를 2회에 걸쳐 조명해본다.

최근 수익형 레지던스 분양 사업에서 수익금 산정과 관련해 사업주체가 선관주의의무를 위반할 경우 수분양자들이 협의회를 열어 계약을 해지할 수 있다는 판결이 나왔다.

17일 법조계 등에 따르면 서울중앙지법 제26민사부(부장판사 정완)는 지난해 12월 20일, 부산 시타딘해운대 라뮤에뜨 호텔(건축물관리대장명 해운대 라뮤에뜨 호텔) 객실 수분양자 378명으로 이뤄진 원고가 호텔측 사업주체들로 이뤄진 피고(라뮤에뜨, 시타딘해운대, 제이케이에셋)를 상대로 건물인도 등 청구소송을 제기한 1심 선고 공판에서 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

분양형 호텔 사업은 호텔 등 복합건축물을 신축해 분양하는 것으로, 이중 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 형태의 레지던스 호텔 임대·운영수익을 수분양자에게 배분하는 것을 수익형 레지던스 사업이라 통칭한다.

사건의 발단은 8년전으로 거슬러 올라간다. 

2012년 8월 31일, 동양자산운용(現 우리자산운용)은 부산광역시 해운대구 우동 539 일대에 지하5층~지상42층, 157m 초고층 호텔을 짓고 분양 사업을 하기 위해 라뮤에뜨 유한회사(이하 라뮤에뜨)라는 SPC(특수목적법인)를 설립했다.

라뮤에뜨는 이듬해인 2013년 11월, 호텔·리조트 위탁운영업 등 부동산 전반 업무를 담당하는 제이케이에셋과 사업관리계약을 체결한 뒤, 국제자산신탁(現 우리자산신탁)에 사업 시행을 신탁하고 동원건설산업을 시공사로 선정해 착공에 들어갔다. 

2014년 6월말부터 분양에 돌입한 라뮤에뜨는 5개월 뒤인 2014년 11월, 싱가포르에 본사를 둔 글로벌 호텔 운영기업인 에스콧 인터내셔널 매니지먼트(이하 에스콧)와 접촉, 에스콧의 레지던스 호텔 브랜드인 ‘시타딘’ 사용 권한을 위임받게 된다.

이후 라뮤에뜨는 제이케이에셋과 협의해 2015년 4월, 호텔 운영법인 시타딘해운대 유한회사(이하 시타딘해운대)를 설립하고 임대차계약상 임차인으로서의 지위를 양도하는 임차권 양도계약을 체결했다.

이 때 라뮤에뜨가 호텔 운영·관리를 위해 호텔에 비치한 비품 등 동산도 시타딘해운대에 양도됐다. 시타딘해운대의 대표직은 제이케이에셋 장모 대표가 겸했다.

시타딘 브랜드를 적용해 시타딘해운대 부산 호텔이라는 이름으로 2015년 6월 그랜드 오픈한 시타딘해운대는 국제자산신탁을 통해 호텔 객실 468개의 소유권보존등기를 마치고 수분양자들과 관리위탁 개념의 분양계약을 체결했다.

2015년 11월, 시타딘해운대는 호텔 운영·관리업무의 일부를 맡기기 위해 다시 제이케이에셋과 운영관리계약을 체결했다. 이후 시타딘해운대는 수분양자들에게 2년 동안(2015.06~2017.07) 확정수익금 7.5%를 보장해오며 수익형 레지던스 사업을 이어왔다.

◆ 보장기간 직후 급락한 수익률, 수분양자 “계약 지속 어렵다고 판단”

문제는 확정수익금 보장기간인 2년이 지난 뒤부터 발생했다.

전체 객실 468개 중 424개 소유자, 378명으로 이뤄진 원고(라뮤에뜨 호텔관리단, 수분양자) 측은, 시타딘해운대가 보장기간 직후 돌연 감가상각비·장기수선충당금 등을 비용으로 산정하거나, 존재하지도 않는 임원실의 직원 인건비, 전세버스 운영비용 등을 허위·과다계상해 비용으로 산정하는 등 운영수익에서 많은 비용을 공제해 수익 손실을 안겼다며 2017년 11월 20일 소송을 제기했다.

호텔관리단의 박형일 단장은 <뉴스락>과의 통화에서 “확정수익금 7.5%를 보장해오다 보장기간이 지난 직후 각종 비용이 운영수익에서 공제돼 수익률이 갑자기 1.62%~1.89% 수준까지 급락했다”면서 “이를 인지하고 호텔임대인협의회를 열어 2017년 12월 29일 계약해지 의사표시가 포함된 소장 부본을 시타딘해운대 측에 전달했으나 이를 수용하지 않았다”고 말했다.

원고 측은 회사가 분양 사업 홍보 당시 글로벌 호텔 운영기업인 에스콧이 직영으로 운영할 것이라고 광고한 것과 달리 국내 신설 위탁운영사가 운영을 맡았고, 11%의 확정수익금을 보장한다고 광고했지만 사실과 달랐다고 주장하고 있다.

또, 원고 동의 없이 라뮤에뜨에서 시타딘해운대로 임차인 지위가 양도된 점과, 그 과정에서 객실 내 원고 소유의 비품(동산)이 함께 매도된 점, 시타딘해운대에서 제이케이에셋으로 일부 업무가 재위탁되는 과정에서 월 2400만원의 수수료가 불필요하게 지급됐다고 주장했다.

박 단장은 “시타딘해운대는 확정수익금 보장기간 뒤 갑작스레 비품에 대한 감가상각비 8억여원과 장기수선충당금 6억5000여만원을 비용으로 산정하는 등 수익금을 대폭 떨궜는데, 이에 대한 내역도 제대로 공개하지 못하고 있다”며 “피고 측의 소송비용이나 법인세 역시 운영비용으로 지불되고 있어, 관리단(원고)은 계약의 지속이 불가하다고 판단했다”고 말했다.

이외에도 원고 측은 시타딘해운대가 피트니스센터 등으로 사용할 예정이었던 호텔 공용부분인 6층의 658.3790m²를 원고에게 통지 없이 라운지로 조성해 원고 이익에 해를 끼쳤으며, 동시에 라뮤에뜨 소유의 4층 피트니스센터에 임대료를 지급해 불필요한 비용을 지출, 라뮤에뜨에만 이익이 되는 행위를 했다고 주장했다.

결국 원고는 2019년 4월 6일 관리단 명의로 호텔임대인협의회를 개최하고 계약 해지(의결권 3/4 이상)를 의결·통보했지만, 피고 측은 적법한 절차가 아니었다는 이유로 효력을 부정하고 있다.

◆ 피고 측 “필요에 의해 적법한 절차, 계약 해지 무효” 반박

이에 대해 피고(라뮤에뜨, 시타딘해운대, 제이케이에셋) 측은 분양형 호텔 사업 특성상 문제가 없으며, 원고의 계약 해지 통보는 이 계약이 임대차계약에 가깝기 때문에 위임계약을 전제(일방 해지 가능)로 임의 해지할 수 없어 적법한 과정을 거치지 않아 무효이므로 객실·비품·6층 공용부분 반환·운영비용 반환 등의 의무가 없다고 반박하고 있다.

피고 측은 현재 호텔을 위탁받아 운영하는 회사는 에스콧이 분명하며, 제이케이에셋이 시타딘해운대로부터 재위탁을 받은 이유는, 에스콧이 관리하지 않는 부분에 관해 운영·관리가 필요했기 때문이라고 반박했다. 또, 계약 당시 호텔을 에스콧이 운영해야 한다는 내용도 없었다고 강조했다.

이어 피고는 SPC에 불과한 라뮤에뜨가 운영법인인 시타딘해운대를 설립하고 임차권을 양도하는 것과, 이러한 국내 운영법인을 통해 외국계 브랜드 호텔을 운영하는 것은 일반적인 일이라면서, 이러한 과정이 수분양자들에게 통지됐고 시타딘해운대가 수분양자들에게 매년 호텔 운영실적을 보고하고 재무 자료를 성실히 제공하는 등 의무를 다해왔다고 주장했다.

비품 인도 청구에 대해 피고는 “각 객실에 빌트인된 가구·가전제품 외 비품들은 라뮤에뜨가 별도로 구매한 후 시타딘해운대에 32억원에 매도한 것”이라며 “이에 따른 감가상각비 산정 등은 적절한 회계절차에 따른 것”이라고 말했다.

또, 6층 공용부분 인도 청구에 대해 피고는 “호텔 6층이 아닌 4층을 피트니스센터로 임차하고 있는 것은 부대시설 면적에 대한 에스콧의 요구에 부합하도록 하기 위한 것”이라면서, 위와 같은 사유들을 토대로 “시타딘해운대가 임대차계약상 의무를 위반하는 행위도 하지 않았고, 이 계약이 해지될 정도로 중대한 사정의 변경이 있었다고 볼 수도 없기 때문에 계약 해지는 부적법하다”고 주장했다.

◆ “계약 해지 적법했나” 들여다본 재판부, 결과는 원고 일부 승소

이 같은 양측의 주장에 대해 1심 재판부는 ‘원고의 계약 해지가 적법 사유에 따라 이뤄진 것인지’에 초점을 맞췄다.

재판부는 우선적으로 이 사건의 계약을 임대차계약과 위임계약의 혼합에 가깝다고 규정했다.

이로 인해 ▲ 라뮤에뜨가 운영법인 시타딘해운대로 임차권을 양도할 필요성과 ▲ 사업특성상 장기(10년)계약이 필요했던 점 ▲ 분양계약 당시 제13조에 피고의 위임 가능성이 명시된 점(본 건물의 관리의 편의증진 및 효율성 제고를 위하여 객실 소유자는 준공 후 건물에 대한 관리 및 숙박시설 위탁운영을 피고 라뮤에뜨 또는 피고 라뮤에뜨가 지정하는 자에게 위임하고 그로 하여금 본 건물을 관리하도록 하여야만 한다) ▲ 임대차계약 제7조(숙박시설 운영 등의 업무를 수행함에 있어서 소유주 동의 없이 제3자인 호텔위탁운영 전문업에게 업무를 위탁할 수 있다) 등이 인정됐다.

피고가 에스콧의 인력을 파견받거나 에스콧의 온라인 예약 시스템을 사용하는 점 등으로 인해 에스콧과의 업무 연관성도 인정이 됐다. 비품에 대해서도 빌트인된 가구·가전제품 외 비품을 라뮤에뜨가 구비한 점이 인정됐다.

임원실 직원 인건비 및 전세버스 운영비용이 허위·과다계상됐다는 원고 주장은 증거 부족으로 인정되지 않았다.

수익률이 초기 광고 당시 보장한 11%에 미달된다는 원고 주장에 대해 재판부는 “부산지방공정거래사무소의 거짓·과장의 표시·광고에 따른 경고 처분(2018.04.24.)이 있으나 이는 행정적 처분일 뿐, 피고가 2년간 7.5%의 수익률을 보장해왔고 11%라는 확약이 없었다”며 피고 측 손을 들었다.

호텔 6층 공용부분 사용용도에 대해 재판부는 “6층을 반드시 피트니스센터로 쓰기로 약정한 것이 아니며, 운영 효율성에 따라 피고 판단도 인정이 되고, 이 판단이 수익 악화에 영향을 줬다고 볼 근거가 없다”면서 원고의 주장을 기각했다.

다만, 재판부는 ▲ 물건 가치가 시간의 흐름에 따라 감소하는 감가상각비를 피고가 해당 기간에 금전적 손익으로 계산하는 것이 모순에 가깝다는 점과, ▲ 확정수익금 지급기간 종료 직후 이를 운영비용으로 산정한 점, ▲ 피고의 호텔 개관비용 명목 약 15억원의 구체적 사용 내역을 밝히지 못한 점, ▲ 라뮤에뜨-제이케이에셋 협의로 설립된 시타딘해운대에서 다시 제이케이에셋으로 업무를 재위탁한 점(제이케이에셋이 업무 내역 공개를 하지 않음) 등을 근거로 호텔임대인협의회가 의결한 임대차계약 해지가 인정된다고 판단했다.

재판부는 “그동안 원고-피고간 형사고소로 정상적인 계약 유지가 어렵고, 임대료 산정기준 등 원고의 자료 요청에 피고가 미흡하게 대응한 점 등을 미루어볼 때 임대차계약의 해지 의결은 적법한 사유·절차에 따라 이뤄진 것”이라고 말했다.

이에 따라 재판부는 피고가 원상회복의무 이행의 개념으로 객실·6층 공용부분을 원고에게 인도해야 한다는 판결을 내렸다.

또, 감가상각비와 장기수선충당금을 부당이득반환 개념으로 원고에 반환하고, 그에 따른 지연손해금을 연 12% 비율로 계산해 지급하라고 명령했다. 다만, 이러한 조치는 원고가 소송을 제기한 피고 3사 중 운영주체인 시타딘해운대에만 적용된다.

◆ 항소심 준비 돌입, 수분양자 “피해는 현재진행형” 호소

일부 승소를 거둔 원고 측이 피해가 현재진행형이라며 하루빨리 소유권 회복, 배상을 촉구하고 있는 가운데, 이제 사건은 2심으로 넘어갔다.

호텔관리단 박 단장은 “수익금이 7%대에서 1% 중후반대로 급락한 뒤 대출이자를 갚지 못한 소유주의 객실이 경매로 넘겨지거나, 타 은행 대출로 돌려막는 사례 등 후유증이 발생하고 있다”면서 “하루빨리 소유주가 객실 등을 되찾아 새로운 방안을 찾아 수익성을 정상화시키고, 각자 소유의 재산을 자유롭게 활용할 수 있어야 할 것”이라고 성토했다.

원고 측 소송대리인 김모 변호사는 <뉴스락>과의 인터뷰에서 “일단 인정받은 배상금액은 12억여원이며, 항소 준비 진행 중이고 통상 약 6개월이 소요돼 올해 중반쯤부터 2심 공판이 진행될 것으로 예상된다”면서 “분양계약은 착공·준공·등기를 넘겨주는 것이 주 이행 내용이라, 이번 소송처럼 확정수익금·수익률 등에 대한 손해배상 개념의 소송은 복잡하게 진행되는 경우가 많다”고 말했다.

한편, 피고 측은 <뉴스락>의 취재 요청에 재판이 진행 중이라는 이유로 구체적인 입장을 밝히지는 않았다.

피고 라뮤에뜨 측 소송대리인 임모 변호사는 <뉴스락>과의 통화에서 “재판이 진행 중인데다가 항소 재판에 대한 세부 논의도 아직 이뤄지지 않아 드릴 답변이 없다”고 말했다.

제이케이에셋의 장모 상무 역시 <뉴스락>과의 통화에서 “항소했으며 재판과 관련해 드릴 말씀은 없다”고 일축했다. 시타딘해운대·제이케에셋의 장 대표는 수차례 연락을 시도했으나 연결되지 않았다.

라뮤에뜨 대표 강모씨는 <뉴스락>과의 통화에서 “당사는 임차권 양도를 시타딘해운대에 했고 이는 적법한 과정이었다는 게 1심에서 인정된 만큼, 관련 내용은 시타딘해운대에 물어보는 게 맞다”면서 “분양 홍보 당시 언급된 ‘에스콧 직영 운영’은 여전히 사실이고, 운영주체가 시타딘해운대인 것”이라고 말했다.