[뉴스락] 한국은행은 지난 17일 금융통화위원회를 열고 기준금리 1.25%를 유지하기로 했다.

지난 2015년 이후 기준금리 1% 저금리 시대에 들어서면서 은행 예적금을 통해 목돈을 마련하거나, 일정 수익을 기대하기란 어려워졌다. 

이에 투자자들은 은행 금리보다 높은 이율로 안정적인 수익을 올릴 수 있는 새로운 투자처를 찾아 나서기 시작했다.

그 중 수익형 부동산은 정부의 ‘12.16 부동산 대책’ 등 고강도 규제가 적용 중인 기존 부동산 시장보다 대출규제 등이 다소 자유로워 더욱 투자자들의 관심을 받고 있다.

수익형 부동산이란 주기적으로 임대수익을 얻을 수 있는 부동산을 뜻하며 분양형 호텔, 소형 아파트, 오피스텔, 레지던스 등이 속한다. 

특히 분양형 호텔 및 레지던스의 경우 2012년 정부의 ‘관광시설 확충을 위한 특별법’ 제정에 따라 더욱 각광을 받고 있다. 

하지만 우려의 목소리도 나오고 있다. 수익형 부동산 시장이 확대됨에 따라 그만큼 분쟁도 잦아지고 있기 때문이다. 

이에 <뉴스락>은 수익형 부동산 분쟁사례를 통해 문제점과 해결방안을 모색해본다. 

◆여러 집단이 엮인 수익형 부동산의 구조

수익성 부동산은 시세 차익을 위한 기존 부동산 매매와는 달리 비교적 적은 금액의 투자로 고정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 또 위탁을 통해 운영하는 방법도 있기 때문에 직접 건물 등을 관리할 필요가 없다.

하지만 수익률이 시중은행 예금보다 높고, 고정적인 임대수익 또한 올릴 수 있다는 장점에 빠져 수익형 부동산의 위험성을 간과해서는 안된다.

기본적으로 수익형 부동산 사업은 시공,분양,매매 과정에서 시행사·시공사·수분양자·신탁사·금융기관 등 여러 가지 집단이 서로 역할 분담을 하게 된다.

먼저 시행사는 어떠한 부동산 개발의 실질적인 사업 운영자를 뜻한다. 통상 시행사가 부동산 개발을 위해 시공사를 선정, 해당 건축물의 시공을 맡긴다.

시행사는 이 과정에서 자금 보호와 보증을 위해 신탁사를 선정해 신탁계약을 체결한다.

이어 시행사는 완성된 건축물을 분양 계약을 통해 수분양자에게 분양한다. 여기서 일반적인 수익형 부동산과 분양형 호텔·레지던스 등 숙박업 운영이 필요한 사업과의 차이점이 발생한다.

숙박업 목적의 수익형 부동산의 수분양자는 분양받은 건물·객실 등을 다시 운영사에게 임대하거나 위탁운영을 맡긴다.

수분양자에게 건물·객실 등의 운영 위탁을 받은 운영사는 운영을 통해 얻은 수익을 수분양자들에게 배분한다.

그렇기 때문에 숙박업 목적으로 건물·객실 등을 분양을 받은 수분양자들은 시행사와는 분양에 대한 계약, 운영사와는 운영 위탁에 관한 계약을 체결 하게 된다.

아울러 금융기관은 시행사·시공사의 부동산 사업 진행 관련, 임대인·임차인의 부동산 임대·임차에 대한 대출 등 자금 관련 역할을 하게 된다.

다양한 이해관계가 연결된 만큼 집단 간 마찰은 통상 숙박업 목적 수익형 부동산에서 발생한다. 실제로 이와 관련해 적지 않은 분쟁들이 발생했다.

＃사례1. 시타딘해운대 부산 호텔, 수분양자들과 '확정수익 보장 기간 후 수익 손실' '계약 해지 여부' 등으로 법적 분쟁이어져

부산 해운대구에 위치한 시타딘해운대 부산 호텔은 수익 손실, 계약 해지 여부 문제 등으로 수분양자들과 호텔 측 사업주체들간의 법적 분쟁이 이어지고 있다.

동양자산운용(현 우리자산운용)은 지난 2012년 8월 말 부산 해운대구에 호텔 등 복합건축물을 신축해 분양하는 사업을 시행하기 위해 ‘라뮤에뜨’를 설립했다.

라뮤에뜨는 ‘제이케이에셋’과 사업관리업무를 수행하도록 하는 사업관리계약을 체결했다.

이어 라뮤에뜨는 국제자산신탁(현 우리자산신탁)에 사업의 시행을 수탁했고, 동원건설사업이 이 사업의 시공을 맡았다.

건축이 완료된 이후, 지난 2015년 6월 경 라뮤에뜨는 수분양자들에게 호텔 객실을 분양했다.

호텔 객실을 분양받은 수분양자들은 임대 수익을 얻기 위해 객실을 다시 라뮤에뜨에게 임대하는 ‘임대차계약’을 맺었다.

라뮤에뜨는 에스콧(Ascott International Management)과 에스콧의 호텔 브랜드인 ‘시타딘(Citadines)’의 사용 및 에스콧이 라뮤에뜨에게 호텔 운영서비스를 제공하고 수수료를 받기로 하는 계약을 체결했다.

이에 라뮤에뜨는 제이케이에셋과 협의해 호텔을 운영할 법인 ‘시타딘해운대’를 설립했고, 시타딘해운대와 임대차계약상 임차인의 지위를 양도하는 ‘임차권 양도계약’을 맺으면서 호텔에 비치함 비품 등 동산을 시타딘해운대 측에게 양도했다.

시타딘해운대는 다시 제이케이에셋에게 호텔의 운영·관리업무를 수행하도록 하는 ‘운영관리계약’을 체결했다.

라뮤에뜨는 이 과정에서 수분양자들과 ‘호텔 영업개시일로부터 2년 동안 수분양자들이 납입한 분양대금의 연7.5%의 확정수익금을 지급하되, 확정수익은 라뮤에뜨 보유분의 수익금으로 충당하거나 수분양자들이 납입한 분양대금에서 지급할 수 있다’는 내용의 수익증서를 교부했다.

이후, 수분양자들은 확정수익금 지급 기간이 끝나고, 수익금이 제대로 분배되지 않았다며 문제를 제기했다.

수분양자들은 에스콧이 직접 호텔을 운영하는 것으로 알고 계약했으나 실제로는 시타딘해운대가 위탁운영하고 있었으며, 제이케이에셋에게 월 2400만원의 수수료가 이유 없이 지급되고 있음을 주장했다.

또한, 초기 비품 비용을 확정수익금 지급 기간이 끝나고 5년 동안 분할해 감가상각비로 처리한 것 등을 이유로 라뮤에뜨 등과 소송을 시작했다.

해당 분쟁은 현재 2심이 예정돼 있다.

[뉴스락 단독 ｜특별기획 ㊤ 수익형 부동산의 빛과 그림자] '시타딘해운대 부산 호텔' 수분양자들의 절규

＃사례2. 울산 북구 KCC스위첸, '숙박업 불가' '부실시공' 논란으로 수분양자들과 갈등 심화

울산의 랜드마크로 부상한 울산 블루마시티 KCC스위첸도 시행사와 수분양자들 사이에 갈등을 빚고 있다.

울산 북구지역 블루마시티 KCC스위첸는 지난해 4월 완공됐으며 아파트 4개동, 호텔·레지던스 1개동으로 구성돼 있다.

레지던스는 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔의 합쳐진 개념으로 수분양자가 직접 거주해도 되고 숙박업 영업을 해도 되는 시설이다.

울산 MBC뉴스 ‘탐사기획 돌직구’에 따르면 블루마시티 KCC스위첸 레지던스 수분양자들은 숙박업이 허용되는 시설이라 분양을 받았는데 막상 진행하려고 하니 법에 저촉되는 사항이 있어 숙박업을 하지 못하는 상황이다. 

당시 해당 광고에는 ‘레지던스는 숙박시설로서 분양공고상 생활형 숙박시설로 표기합니다’라는 문구가 명시돼 있었다.

이와 관련 해당구청은 관련 법에 로비와 접객 시설 등 부대시설이 갖춰지지 않으면 숙박업신고가 불가능하게 돼 있어 해당 건물은 숙박업이 불가능하다는 답변을 한 것으로 알려졌다.

즉, 해당건물은 건축법상 생활형 숙박시설로 분양됐으나 이후 숙박업 영업 신고는 공중위생관리법상 분양자들이 개별 신고해야하는데 로비가 갖춰지지 않아 숙박업을 할 수 없다는 것이다.

이에 수분양자들은 “시행사에게 내용증명을 보내며 해당 사항에 대해 문의했으나 시행사는 충분히 협조를 하겠다는 말뿐이다”며 분통을 터뜨렸다.

KCC스위첸 레지던스 관리단에 따르면, 해당 건물축대장상 로비가 없음을 문의하자 시행사 측에서 표시변경을 통해 건축물대장에 로비를 표기했다고 주장했다.

이에 대해 시행사는 “법률상의 문제는 없다”라고 답변한 것으로 알려졌다.

이와 더불어 수분양자들은 바닥 불균형 등 시공상 하자와 주차장 문제도 심각하다고 주장했다.

수분양자들은 벽지 마감 불량, 바닥 수평 불균형·벽지 마감 불량 등 하자에 대해 보수를 요청했으나 시행사가 손도 대지 않고 있으며 주차장도 다른 업체와 명확한 구분이 돼 있지 않아 혼란을 가중시킨다며 불만을 토로했다.

또한, 수분양자들은 개인신용등급 하락하는 문제도 겪고 있었다.

수분양자들은 레지던스를 분양받으면서 시행사 측이 지정한 A캐피털과 B저축은행에서 중도금 대출을 받았는데 이후, 신용등급이 1등급에서 최저 8등급까지 떨어졌다고 주장했다.

수분양자들은 캐피털으로부터 대출이 신용등급에 영향을 미치지 않는다는 안내를 받고 대출을 받은 것으로 알려졌다.

신용등급이 하락함에 따라 중도 대금을 치른 수분양자들은 잔금 대출이 받지 못하는 상황에 처했으며, 대출이자 또한 상승했다.

수분양자들에 따르면, 캐피털 측은 “우리는 매뉴얼대로 했을 뿐이며, 본인의 과실이다”고 답변한 것으로 알려졌다.

이에 대해 시행사 측 관계자는 <뉴스락>과의 통화에서 “소송 중이라 해당 건에 대해서 말씀드리기 어렵다”고 말했다.

또 시공사 KCC건설 측 관계자에게도 연락을 시도했으나 담당자의 업무 일정으로 인해 연결이 되지 않았다.

◆ 수익형부동산 분쟁 방지하려면..."규제 강화와 집단 간 잦은 교류 필요"

최근 분양형 호텔·레지던스 등 수익형 부동산에 대한 분쟁이 빈번하게 발생하면서 투자자들은 고정적인 임대수익을 올리기는 커녕 분쟁으로 인한 운영 중단으로 오히려 지출만 생기는 상황이 발생하고 있다.

수익형 부동산 분쟁의 발생 이유는 시행사·운영사·소유자 등이 복잡하게 얽힌 상태에서 구조 또한 투명하게 공개되지 않은 점에서 찾아볼 수 있다.

시행사의 상황을 살펴보면, 시행사는 호텔·레지던스 등 부동산 개발을 실질적으로 진행하면서 수분양자들과 호텔 등 분양에 관한 계약과 일정 기간의 수익 보장에 관한 계약을 체결한다. 이어 호텔 등의 운영을 위해 운영사와의 계약을 체결하거나, 시행사가 직접 운영 목적의 특수목적회사(SPC)를 설립하기도 한다.

수익금 배분에 대한 분쟁은 시행사·분양대행사가 분양을 하기 위해 예상보다 높은 확정 수익률을 수분양자들에게 제시하는 경우에서 주로 발생한다. 즉, 시행사가 수익률에 대해 과대광고를 한다는 것이다.

과대광고를 통해 분양계약을 체결한 수분양자들은 약속한 확정 수익률과 수익금을 보장받지 못하게 되면서 수익은 커녕 투자금에 대한 손실을 보게 된다.

또 운영 수익이 정상궤도에 오르지 않은 상태에서 시행사들이 수분양자들에게 제시한 확정 수익률을 보장해주기 위해 운영에 영향을 끼치면서 운영이 악화되는 악순환이 이어진다.

운영 수익이 문제가 생길 경우 대출관련 문제도 발생할 수 있다. 분양 받는 과정에서 중도 대금 등의 대출을 받을 경우 수익이 악화되면 대출 이자 갚는 것이 힘들어질 수 있는 까닭이다.

또한, 수분양자들은 시행사의 SPC설립, 운영사의 운영 재위탁 등으로 분양받은 호텔 등의 운영 주체가 불분명해짐에 따라 시행사 도산, 운영사의 운영 불량에 따른 투자금 손실에 대한 책임을 물을 대상도 불분명해지는 문제도 발생한다.

운영사는 시행사와 운영에 대한 수수료 받기 위한 계약과 수분양자들과 확정수익보장기간 이후 운영 수익금 배부에 대한 계약을 체결한다. 또 기존 운영사가 운영 능력이 부족함에 따라 새로운 업체와 운영에 관해 재위탁계약을 체결하는 경우도 있다.

수분양자들은 시행사와 체결한 기존 수익 보장에 관한 계약이 끝나면, 이후 운영사와 운영 수익금 배분에 관한 계약을 다시 체결한다.

다만, 통상 시행사가 운영사를 지정해 호텔 등을 본격적으로 운영하기 전 운영계약을 체결하기 때문에 수분양자가 운영사의 운영능력, 재무상황 등에 대해 자세히 파악하기 어려운 점이 있다.

분양형 호텔·레지던스는 ‘공중위생관리법’의 적용을 받는다. 공중위생관리법에는 숙박업을 하기 위해선 공중위생관리법 시행규칙에서 정하고 있는 시설 및 설비기준을 갖추고 시장, 군수, 구청장에게 신고 하도록 하고 있다.

기존 시행사·운영사와의 계약에서 손실을 본 수분양자들이 호텔 등의 새로운 운영을 위해 기존 운영사와의 계약을 해지했어도, 기존 운영사의 영업신고가 여전히 지속되고 있기 때문에 하나의 건물에서 복수의 영업신고가 가능한지에 대한 문제가 생긴다.

이에 지난해 9월 보건복지부가 입법예고한 ‘공중위생관리법 시행규칙 일부 개정령’에 따르면, 30객실 이상을 소유하거나 연면적 3분의1 이상을 확보한 영업자에게 동일 건물 내 복수 영업신고를 허용하고, 로비·프론트 등 접객대도 공동사용 할 수 있도록 기준을 제시하고 있다.

다만, 공용부분의 관리책임 소재가 불분명해질 수 있어 공용부분은 공동으로 책임지도록 하고, 영업배상책임보험에 의무가입하도록 했다.

결국 분양형 호텔·레지던스 등 수익형 부동산에 대한 분쟁을 감소시키기 위해서는 지속적인 관련 정책과 규제 개선을 비롯해 집단 간의 잦은 교류를 통한 공정하고 투명한 운영 등이 필요하다.

특히, 잦은 정보 교류를 통해 수분양자들은 시행사·운영사에 대해 확인할 수 있어야 하고 시행사는 운영사가 정상적인 운영을 하고 있는지에 대해 확인할 수 있어야 한다. 또 운영사는 시행사가 기본적인 계약 의무를 제대로 이행하고 있는지에 대한 확인이 필요하다.

아울러, 투자자들도 수익형 부동산에 접근하는데 조심성을 가질 필요가 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “저금리 기조가 이어지다 보니 투자자들이 수익형 부동산에 관심을 갖게 되는 것은 사실이다”며 “부동산 시장에 각종 규제들이 강화된다는 점에서 수익형 부동산 시장이 반사이익을 얻을 것으로 보이지만, 경기 불황 인한 상가 공실률 증가 등 수익형 부동산 시장의 전망이 좋다고만 말하기는 어렵다”고 말했다.

이어 “부동산 시장 전체가 악화된 만큼 투자자들이 수익률을 보다 낮춰잡는 등 보수적으로 접근해야 할 필요성이 있다”며 “특히, 수익형 부동산 투자를 위한 지나치게 대출을 받는 것은 자제해야 한다”고 조언했다.

  공정위, “수익형 부동산 부당 광고 사례 지속적으로 감시할 것” 

공정거래위원회가 수익형 부동산 분양 광고 중 중요 정보 고시 위반 사례에 대해 지속적인 감시 활동에 나선다.

공정거래위원회에 따르면, 지난해 8월 공정거래위원회(이하 공정위)와 한국소비자원(이하 소비자원)는 인쇄 매체 및 온라인 매체를 대상으로 수익형 부동산 분양 광고 실태를 조사했다.

공정위는 경기 침체와 저금리 상황이 지속되면서 투자 대안의 하나로 수익형 부동산에 대한 소비자의 관심이 증가하는 점을 이용해 일부 광고에서 ‘조건 없이 고수익 보장’등의 부당 광고로 인한 소비자 피해가 우려돼 조사에 나섰다.

조사 결과 광고 의무사항을 지키지 않은 광고는 286건(10.41%)으로 나타났으며, 매체별로는 인쇄 매체가 15건(8.38%), 온라인 매체가 271건(10.55%)으로 온라인 매체의 미준수 비율이 높은 것으로 나타났다.

또한, 조사 대상 광고 중 내용이 일정 수익을 보장하는 취지의 광고는 116개(전체 조사 대상 2747건 대비 4.22%)이며, 이 중 113개 광고가 중요 정보 고시에서 ‘보장 기간 및 방법’을 표시하지 않은 것으로 알려졌다.

공정위는 이번 조사 결과에 대해 사업자들에게 자율 시정을 권고한 결과, 83개 사업자 중 소재 불명 등 26개 사업자를 제외한 57개 사업자가 위반 혐의를 자진 시정했다고 밝혔다.

공정위는 “앞으로도 중요 정보 고시 위반 사례에 대한 지속적인 감시 활동 및 위반 예방 활동을 전개하고, 상습적으로 법을 위반해 소비자 피해가 우려되는 사업자는 철저히 조사해 엄중 조치 할 계획”이라고 말했다.