[뉴스락] 지난 18일 고양시 일산동구청 대강당에는 고양 시민단체들이 결성한 “고양발전시민단체연대회의”에서 고양시 백석동 요진와이시티 특혜의혹 고양시민 대 토론회를 개최했다.

유통업무시설(출판단지)을 변경하여 59층 아파트와 관련시설을 짓는다는데 반대할 시민은 많지 않다. 문제는 개발이익환수에 따른 기부채납 과정에서 천문학적인 특혜의혹이 있어서 문제다.

특혜가 1조원일지 더 많을지는 필자의 계산법에 불과하지 꼭 그렇다는 것을 확정하거나 단정할 수 없다. 고양시는 이 유통산업단지를 주상복합단지로 도시관리계획설정 및 변경 등을 해주고 인・허가를 내어 주면서 개발이익에 따른 기부채납을 받기로 하여 3회에 걸쳐 개발업체인 요진개발과 협약서를 체결하였다. 이 협약서가 요진에게 어머어마한 특혜를 주었다는 것이 이들 단체의 주장이다.

필자는 협약서에 따른 특혜의혹을 다음과 같이 해부하고자 한다.

2010.1.26. 1차 협약서는 강현석 전 시장이 체결한 협약서로 기부채납률 49.2%(16,550평) 중 16.5%(5,550평)를 삭감한 32.7%(11,000평)만 받기로 하고, 전제 조건으로 고양시가 받기로 한 32.7% 부지 내에 학교부지 약 3,700평에 자사고를 건립하여 아파트 준공 이전에 기부채납하기로 하며, 또 고양시가 받기로 한 32,7% 부지 내 2000평에 업무용도로 20,000평 빌딩을 건립하여 역시 아파트 준공 이전에 기부채납 받기로 하였다.

이에 따라 2010.2.8. 도시관리계획 설정(변경) 고시를 하였는데 그 내용은 고도 230m, 층수70층, 용적률 700%를 허용하는 것이었다.

이는 5,550평을 아파트부지로 편입하므로 당초 기부채납률 49.2%에 비해 엄청난 수혜를 요진에게 준 결과로 자사고나 업무용도 건축비에 반해 비교할 수 없는 특혜를 준 셈이다.

더구나 당시 ‘자사고’ 유치는 지자체장에게 있어서는 선거를 목전에 앞두고 절대적으로 필요한 대상으로 시의적절한 시점이었고, 요진에서는 분양에 있어서 꼭 있어야 할 시설이었고 거기에다 5,550평을 삭감해서 받고 나머지기부채납하기로 한 32,7%에서 학교도 짓고 업무용 빌딩을 지어 기부채납을 하기 때문에 이 협약을 마다할 이유가 없었다.

문제는 지방자치법에서 기초자치단체는 각급 학교를 설립・지원・운영할 수 없다는 것이다. 그럼에도 불구하고 고양시는 요진과 함께 자사고를 지어 고양시에 기부채납한다는 협약서를 체결했다. 한마디로 엉터리 계약이고 요진개발에 놀아 난 계약이었다. 요진이 기부채납이 될 수 없는 자사고 부지와 건물, 업무용도의 건물 2만평을 기부채납한다면서 부지 5,550평을 얻어가 엄청난 수혜를 입었기 때문이다,

따지고 보면 학교부지나 업무용 건물 부지 모두가 기부채납 받기로 한 32,7% 내에 포함된 고양시의 땅이다.

2차 협약서는 무슨 이유에서인지 시민의 혈세로 재용역 주어 그 결과를 바탕으로 최성 시정부 때인 2012.04.10 고양시와 요진개발 간 체결한 협약서를 말한다. 이 협약서 중 학교부분이 핵심으로 고양시가 자사고를 기부채납 받을 수 없는데 받도록 체결한 계약은 위법이라면서 이 학교부지의 소유권이전을 허용하고, 학교운영주체를 요진 산하 휘경학원이 갖도록 했다.

고양시는 시장에 따라 학교기부채납이 적법・위법을 넘나들고 있다. 강현석 시장 때에는 적법하여 기부채납을 받는다는 협약을 했다가 최성 시장 때에는 위법이라며 학교부지를 넘겨주고 기부채납에서 공공기여로 바꿨다.

위법이라면 기부채납을 요청하지 말고 학교부지를 받으면 될 것이나 이를 굳이 휘경학원에 넘겨주고 학교설립을 하여 운영하라는 이유는 무엇일까? 지금 허가가 부결되어 망정이지 학교허가가 나왔다면 그 부지위에 학교세워 운영하라고 한 것이다. 부지는 그냥 주겠다는 속셈이다.

현재 경기도 교육청에 소송을 제기하여 1심에서 패소하였으나 2심에 계류 중에 있다. 소송을 핑계 삼아 아파트 준공 이전까지 넘겨주기로 한 부지를 질질 끌고 있다. 대법원, 재심까지 갈 것이고 휘경학원에서 요진개발로 넘겨온다 하더라도 요진개발이 또 못주겠다고 소송을 제기하면 향후 5년에서 길게는 10년 이상이 소요될 것이다.

고양시는 이 협약서에서 학교설립이 불가능할 경우 학교용도를 폐지하고 공공시설로 용도를 변경한 후 고양시에 기부채납하기로 되어 있다. 휘경학원에서 학교 용도를 폐지 안 하고 소송을 제기할 수도 있고, 요진개발에서 못 준다고 소송을 제기할 수도 있다. 어차피 소송으로 희지부지 될 조짐이 곳곳에서 도사리고 있다. 이 대목을 두고 고양시에서는 “포기한 적이 없다. 아직 포기하지 않았다”라며 “고양시가 포기했다”라고 주장하며 고발한 사람들에게 벌을 주고 있다.

2차 협약 내용 중 ‘업무용지’에 대하여는 아파트 분양승인 전(2013.6.12)까지 모든 근저당권을 해지하고 신탁사에 신탁관리 하도록 협약을 했다. 당시 업무용 부지를 바로 소유권이전하지 않고 신탁으로 간 이유가 이해가지 않는 부분이다. 고양시에서는 건물과 동시에 기부채납을 받기 위함이라고 주장하나 설득력이 없다. 다른 특혜여지가 있다는 게 시민단체의 주장이다.

특이한 것은 ‘규모’에 대한 문구가 나오면서 추후 제정될 ‘고양시도시계획조례’에서 추후 결정한다는 내용이다. 이미 2만평이 확정됐음에도 이 조항을 보면 규모에 대한 여지가 남아있음을 알 수 있다. 20000평 중에 10000평만 주겠다는 주장이 이 근거에서 찾을 수 있다.

또 백석역까지의 지하보행로 사업을 “강제할 수 없다”고 협약하여 이 사업을 백지화시켜줬다. 이 외에도 수익률 초과분 50%에 대하여 추가로 공공시설 사업에 반연하도록 한다는 추상적인 문구를 삽입했다.

이전에는 공공기여 시설물 일체를 아파트 준공이전까지 기부채납을 하도록 되어 있었으나 이를 빼 버리고 준공과 동시에 기부채납하는 것으로 기부채납 시한을 없애버렸다.

3차 협약서는 요진개발에 무장해제를 시켜주는 협약서다. 이왕불사 학교도 업무용 빌딩도 복합상가(아파트) 준공까지 기부채납 하지 못했으니 이를 서로 인정하고 이전 협약서는 다 백지화하고 이제부터 협약서를 다시 체결하자는 것이 3차 협약서의 요지다.

고양시는 요진이 이행하지 않는 학교부지와 업무빌딩 2만평 미 기부채납 부분과 1만평만 지어 주겠다는 부분에 대하여 소송으로 해결하자고 먼저 제안을 한다. 또 지금까지 “기부채납”하기로 한 말을 “공공기여”라는 말로 바꾸어 버린다. 학교나 업무용 빌딩 1만평은 주지 않고 대체공공시설 등을 공공기여 할 수 있다는 의미이다.

업무빌딩에 대하여는 규모에 대한 최종 소송판결에 따르고, 공공기여를 전제로 가치산정을 함에 있어서 모든 제반 비용을 포함시키며, 설계도서에 경제성 검토를 할 경우 비용을 고양시가 부담하는 등 고양시의 엄청난 예산이 수반되는 절대적으로 불리한 협약서를 체결했다.

시민에게 담보를 보여주기 위해 요진개발의 계열회사 부동산에 근저당으로 2010년 최초 협약서 당시 토지대금 1200억 원의 20%에 해당하는 240억 원을 잡아 놓았으나 1200억 원 또는 현 시가로 토지대금과 건축비를 포함 2400억 원을 근저당권 설정을 하지 않으므로 말만 근저당권이지 최소한 하나의 요식행위에 불과하다.

이 외에도 무척 담보 장치를 하는 듯이 지연배상금 등의 조항이 있으나 별 의미 없고, 지연배상금에 대하여 경매처분 할 수 있으며, 지연 배상금이 240억 원 추가 시 추가로 근저당권 설정을 할 수 있다라고 되어 담보다운 담보 조건이 아니다라는 것을 알 수 있다.

더 기가 막히는 것은 소송사건에 화해조정 등이 이루어지지 않거나 재판의 판결이 내려지지 않을 경우에는 당사자 간 “협의”에 따라 규모를 확정하되 이 협의는 최종판결의 성격을 가진다라는 것이다. 서로 합의해서 땅은 요진이 갖고 공공기여 가치로 산정하여 주고받으며 정산하자는 협약서이다.

주상복합상가(아파트) 준공 때까지 이렇다 할 행정행위를 전혀 하지 않고 있다가 협약서를 위반하여 준공까지 내주고 사후약방문식 행정은 직무유기가 틀림없다.

학교에 대하여는 당초 건물을 지어 기부채납한다는 말은 찾아볼 수 없고, 소유권과 운영주체를 휘경학원에 넘겨주고 나서 이 땅을 다시 찾으려는 싸움을 하려하나 이미 물 건너갔다 해도 과언이 아니다.

고양시가 자사고(부지+교사)를 기부채납 받을 수 없음을 알았지 몰랐는지는 알 수 없으나 기부채납을 받을 법적 권리는 없다. 그럼에도 이를 아파트 입주 전까지 교사를 지어 기부채납한다는 것이 최초 협약서였다. 처음부터 엉터리 협약서를 체결한 것이다.

최성 시정부에서 기부채납은 위법으로 받을 수 없음을 알면서도 요진 산하 휘경학원에 소유권과 운영주체를 무슨 이유로 넘겨주었는지 이해할 수 없다. 기부채납을 받을 수 없는 사실 즉 위법임을 알았다면 부지를 휘경학원에 줄 것 이 아니라 그 부지를 즉시 기부채납 받고, 교사건립비를 요진으로부터 별도로 받아 내며, 자사고 건립을 포기했어야 했다.

학교설립 허가는 차치하더라도 설령 자사고 허가가 나왔다하더라도 고양시에서는 기부채납 받을 길이 없기 때문에 학교부지를 무상으로 주었다는 말이 맞다. 적어도 학교허가가 불허되면 즉시 부지반환을 위한 다각적인 행정행위를 취했어야 했다. 하지만 고양시에서는 요진(휘경학원)측에서 경기도 교육청을 상대로 자사고 불허에 따른 행정소송을 불 건너 구경하듯 팔장만 끼고 바라보았다.

그리고 이 3차 협약서에 “대체공공기여”를 끼워 넣어 요술을 부리면서 이 땅을 요진에 완전히 넘겨주는 협약을 체결했다. 대체공공기여란 학교용지를 감정평가하여 그 금액만큼 다른 공공시설을 해 주는 것과 교환한다는 말이다.

달리 말하자면 학교부지를 받지 않고 학교용지와 다른 공공시설과 맞바꾼다는 뜻이다. 이럴 경우 요진은 싼 학교부지를 매입하여 그 만큼 다른 공공시설을 만들어 주고 상업지역 등으로 용도변경하여 엄청난 수익창출을 할 수가 있다.

고양시는 이런 속이 보이는 ‘짜고 치는 고스톱 행정’을 시민을 기만하면서 실행해 가고 있다. 담보를 위해 업무용 빌딩과 마찬가지로 학교부지 3,630평을 평당 1,000만원씩 계상하여 363억 원을 근저당권 설정을 요진개발 계열사 부동산에 해 놓았다고 시민에게 홍보하고 있다.

왜 363억 원 뿐인가? 상업지역인 경우 평당 3～5천만 원을 혹가하므로 1000억 원～1500억 원을 해야 되고, 요진에서 학교를 지을 수 없을 경우에는 교사건축비 수 백억원도 부담을 해야 하므로 적어도 1,500억 원 이상을 근저당으로 잡아 놓아야 한다.

더구나 학교부지가 있음에도 불구하고 학교부지에 근저당을 하지 않고 지방에 있는 계열회사 부동산에다 하는 것도 이해할 수 없는 대목이다.

고양시는 이행을 안 하면 소송을 먼저 제기하겠다든지, 대체공공기여 시에 각각의 감정평가사 산출 평균으로 공공기여나 손해배상액으로 결정한다는 등 그럴 듯한 내용 같으나 알맹이 없는 허잡한 내용으로 학교부지를 요진에 넘겨주려는 의도가 다분하다.

결국 고양시는 요진개발로부터 받아내어야 할 기부채납률 49.2%(16.550평) 중에서 삭감부분16.5%인 5,550평, 학교부지 4000평, 업무용 부지 1,000평(요진에서 10000평만 지어준다고 하므로 부지 2000평 중 1000평만 인정) 등 64%인 10,550평을 요진에게 넘겨 주어야하는 위기에 봉착되어 있고, 그럴 개연성이 크다 할 것이다. 그렇다고 본다면 도로, 공원 등 기반시설 36%인 6,000평만 기부채납을 받은 것으로 전체 사업부지 대바 18%만 기부채납 받은 꼴이 된다.

3차 협약서 내용과 그에 따른 특혜의혹을 위에서와 같이 해부해 보았다.

결과적으로 고양시는 시민이 요진으로부터 받아야할 16,550평 중 10,550평을 기부채납을 받을 수 없는 지경으로 만들어주면서 천문학적인 특혜의혹을 양산했다. 고양시 공무원과 수장인 시장들이 본인들의 땅이라면 이런 장난을 칠 수 있을런지 묻지 않을 수 없다.