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[뉴스락 특별기획 上 위기의 건설업계, 돌파구를 찾아라] 문재인 정부 부동산 정책에 건설사 난감

[뉴스락] 건설업계가 위기에 빠져있다. 문재인 정부는 취임 직후부터 각종 부동산 규제책을 내놓으며 시장을 압박했다. 또 연말에는 2018년도 사회간접자본(Social Overhead Capital·SOC) 예산을 작년보다 20%나 낮게 책정했으며 집값 안정화를 위해 서울 강남권 재건축시장에 대한 단속도 강화하고 있다. 비자금이나 불공정 하도급 의혹 등으로 검찰과 경찰의 수사 대상에 오른 건설사도 많다. 해외에서도 최근 10년 사이 최저 수준의 수주 계약을 따내며 부진한 모습이다.

새정부 연이은 규제책에 청약시장 양극화 심화

부동산114는 올해 부동산시장을 대표할 키워드로 혼돈과 양극화를 꼽았다. 이유는 문재인 정부가 지난해 쏟아낸 전방위 규제다. 시작은 6·19 부동산대책이다.

정부는 부동산시장 과열을 잠재우기 위해 조정대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 6·19대책을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다.

경기도 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다.

조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)를 10%포인트씩 내리고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 새로 적용하는 내용도 담겼다.

정부는 또 첫 규제책을 내놓은 지 40여일만인 지난해 8월 2일 2차 부동산대책을 발표했다. 지난 2011년 강남 3구(강남·서초·송파)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년만에 부활했고 다주택자 양도소득세 중과와 투기지역·투기과열지역 금융규제 강화, 청약 1순위 자격 요건 강화 등 고강도 규제책이 한꺼번에 쏟아졌다.

이 같은 대책의 효과는 바로 나왔다.

8·2 부동산대책 발표 후부터 지난해 11월 중순까지 청약을 받은 단지들 중에서 1순위 마감된 상위 10곳 가운데 8곳이 청약조정대상지역, 투기과열지구 등을 피해간 비규제지역이었다.

당시 부동산업계 관계자는 “정부가 내놓은 고강도 규제로 전국적으로 투기수요가 사라지긴 했지만 여전히 내집마련이 필요한 수요자들이 존재하고 이들이 청약자격, 대출, 중도금 측면에서 비교적 접근하기 쉬운 비규제지역으로 몰리고 있다”고 말했다.

올해부터 적용되는 규제책도 많다.

우선 새로운 DTI가 도입된다. 올해부터 수도권에 시행되는 신DTI는 기존 DTI의 산정방식을 개선한 지표다.

기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눴는데 신DTI는 기존 주택담보대출의 원리금까지 연간 원리금 상환액에 반영한다.

주택담보대출이 2건이면 2건의 원리금을, 3건이면 3건의 원리금을 모두 합쳐 계산하는 것이다.

또 수도권과 광역시, 세종시 등에서 아파트 중도금대출 보증 한도가 기존 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지방은 현재처럼 3억원이 유지된다. 보증기관(주택도시보증공사·주택금융공사)의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다.

총체적상환능력비율(DSR)도 하반기부터 도입될 예정이다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다.

대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다.

다주택자의 양도소득세 부담이 크게 늘어난다. 4월 1일부터 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 팔 때 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트가 추가 과세된다. 여기에 장기보율특별공제 적용도 배제된다.

재건축시장의 큰 이슈였던 재건축초과이익환수제도 부활했다. 초과이익환수제는 개발로 인한 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 거둬들이는 제도를 말한다.

강남 재건축 시장 고강도 점검…건설업계 긴장

정부는 또 투기 의심 지역에 대한 단속도 강화했다. 이로 인해 지난해 말에는 공사비가 8천억원이 넘는 강남 재건축사업의 시공사 입찰이 유효경쟁 불성립으로 유찰되는 일도 일어났다.

정부가 건설사들의 과열 경쟁을 규제하는 새로운 대책을 내놨고 단속에도 들어가면서 후발주자들이 부담을 느낀 탓으로 분석된다.

한 대형 건설사 관계자는 “정부가 강남권 재건축 단지의 시공사 선정에 불법이 없는지 대대적인 단속을 벌이면서 후발주자들은 시공사 입찰에 참여하기가 어려워졌다”며 “뒤늦게 입찰에 참가하는 후발주자들이 불리해진 상황”이라고 토로했다.

정부는 여기에 그치지 않고 이달 중으로 특별사업경찰관을 투기 의심지역에 투입한다. 특사경은 수사권을 갖고 상시적으로 부동산 시장에 대해 점검을 할 수 있어 주택시장 불법행위 단속이 더욱 강화될 전망이다.

또다른 건설업계 관계자는 “예전에는 유력 후보군이 형성된 재건축·재개발 단지라도 공격적인 홍보로 당락을 뒤바꿀 수 있었지만 이제는 반전을 노리기가 어려워졌다”고 말했다.

이 같은 규제로 인해 청약시장 양극화는 올해도 이어질 전망이다. 건설사 입장에서는 공급지역이 서울 수도권 일부 지역으로 한정되는 셈이다.

부동산114 관계자는 “입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약수요가 몰리는 쏠림 현상은 지속될 것”이라며 “규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 청약수요가 대거 몰리기 때문”이라고 예상했다.

조한형 기자  koreain112@daum.net

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