[뉴스락] 국내 부동산 시장은 오금이 저리는 계절만큼이나 얼어붙어 있다.

최근 시공능력평가 순위 16위 태영건설이 워크아웃을 신청함으로써 위태로운 줄다리기를 이어오던 건설업계의 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기설은 수면 위로 떠올랐다.

정부는 태영 사태가 국가 경제와 시장 전체로까지 번지지 않도록 하기 위한 방안을 모색 중이다. 또 새해를 맞아 재건축, 재개발 안전진단 규제 완화 등 침체된 시장에 활기를 불어넣기 위한 정책들을 발표했다.

이에 달라진 부동산 정책이 시장에 가져올 변화에 대한 기대감도 고조되고 있다.

<뉴스락>은 서진형 한국부동산경영학회 회장(경인여대 교수)과 'PF 리스크',  '2024 부동산 시장'을 주제로 심도 있는 대화를 나눠봤다. 

PF부실 사태의 근본적 배경은 부동산 경기 침체다. 

부동산 산업의 경우 대부분이 분양을 통해 수익을 창출한다. 완공 후 분양을 시작하게 될 때, 분양률이 저조하면 투입된 자본들을 회수하기가 어려워 이런 상황이 발생한다.

건설업계는 추후 태영사태, 침체된 부동산 시장 상황 등이 맞물려 지속적인 유동성 위기가 발생할 것으로 보인다. 

특히 대형건설사는 상호 보증 등을 통해 위기를 극복할 능력이 있지만, 중견·중소 건설사, 혹은 악성 미분양 사업지를 갖고 있는 건설업체의 경우 심각한 파급 효과에 직면할 것으로 예상된다. 

아울러 건설 경제가 국가 산업에서 차지하는 비중이 약 40%에 달하기 때문에 국가 경제 전반에 미칠 영향 또한 상당할 것으로 전망된다. 

특정 기업들의 PF 부실 유무를 알기 위해서는 기본적으로 그 기업의 사업장들을 파악할 필요가 있다.

사업장의 분양률이 어느 수준인지 보고, 준공 후 미분양 현장 등 악성 사업지가 있는지의 여부에 따라 해당 기업의 유동성을 판단할 수 있다.

다만, 일정 수준까지의 파악은 가능할지라도 기업의 공개된 자료들을 가지고 정확히 알기는 어렵다. 

정부에서는 금융사를 통해 확인이 가능하지만, 일반 소비자들의 경우 악성 미분양 단지만이 지표기 때문에 정부·금융기관에서 보는 입장과 일반 소비자들이 보는 입장 지표들이 각각 다를 수 있다.

기본적으로 기업의 뼈를 깎는 자구노력이 이뤄져야 한다. 유동성 위기에 봉착했다면 우량 사업지의 현금화 등을 통해 유동성을 확보해야 한다. 

또한 건설사들은 부동산 경기가 좋을 때 부동산 시장을 낙관적으로 보고 사업에 올인하는 경우가 많다. 미래에 발생할 수 있는 경기 침체 리스크들을 파악할 수 있는 능력을 강화해야만 우발 채무 관리를 효율적으로 할 수 있다.

예를 들어, 분양사업을 할 때 어느 정도 수익성이 보장이 된다는 낙관적 전망보다는 미래의 리스크를 예측해 투자, 개발을 하는 형태로 가야 우발채무를 줄일 수 있다. 

더불어 자기 자본의 투입 비율을 높이는 게 가장 안전하다. 기존 진행 과정은 브릿지론을 일으켜 계약금을 지불하고 중도금 잔금을 PF로 이행하다 보니 재정 안정성이 많이 떨어질 수 밖에 없다. 

제도적 보완을 통해 자금 투입 비율을 정하고, 자기 자본 투입 비중을 높이게 된다면 부실화를 방지하는데 도움이 될 것으로 본다. 

금융기관의 책임도 확대해야 한다. 

현재는 금융기관에서 대출을 해줄 때 '시공사의 책임준공', '신탁사의 책임준공' 등으로 책임을 다른 기관에게 전가해 금융권의 피해를 줄이려고 한다.

PF 부실화를 예방하기 위해서는 금융기관들도 리스크 분석 기법 등의 개발이 필요하고, 책임을 지는 모습으로 변화돼야 한다. 

아울러 정부는 금융기관을 통해 PF 현황과 리스크를 정확히 파악하고, 사전 관리 체계를 강화해야 한다. 

부동산 경기는 일반 경제와 밀접한 관련이 있다. 올해는 글로벌 경제 위기와 국내 경기 침체같은 요인들이 맞물려 더욱 암울하다. 

특히 부동산은 일반 경기의 후행 지표기 때문에, 경제가 좋아져야만 수요자들이 부동산을 구매하게 된다. 따라서 경제 전반이 회복되지 않는다면 부동산 경기도 살아나기 어렵다.

우선적으로 두 개의 전쟁과 미중 갈등 등 국제적 요소들이 해결돼야 세계 경제, 국가 경제가 살아나는 데 도움이 될 것으로 보인다. 

또한 금융기관의 금리는 부동산 시장과 밀접한 관련이 있다.

부동산의 경우 자기 자본을 100% 투입해 매수하는 경우가 전무하다. 일반적으로 타인의 자본을 끌어들여 부동산을 매수하게 된다. 고금리는 소비자들의 매수에 한계를 가져온다. 

미국의 연준 금리가 낮아지는 시점을  2~4분기 정도로 봤을 때, 이후에는 우상향 기조로 변화하지 않을까 생각된다. 다만 급격한 우상향보다는 완만한 우상향으로 갈 가능성이 높다. 

전세시장의 경우 여러갈래로 나뉠 것으로 본다. 

현재는 수요자들이 전세 사기로 인해 위험도가 높은 빌라보다 아파트를 선호하는 추세다. 이에 고가 전세 아파트의 수요는 상승할 것으로 예상되지만 빌라·오피스텔의 경우 수요 감소로 인한 가격 하락이 예측된다.

고가 전세로 가지 못하는 빌라 전세 수요자들은 보증부 월세 시장에 진입할 것으로 전망된다. 

정부가 다양한 부동산 정책을 내놓고 있지만, 부동산 시장을 연착륙시키기에는 한계가 있다.

법을 개정해야만 되는 부분들이 많기 때문에 여소야대의 상황에서 정부에서 실질적으로 실행할 수 있는 정책들이 많지 않다.

특히 재건축 재개발 등 공급 확대 정책의 실효성이 가장 큰 문제다. 기간 설정의 오류, 제도의 미비점 등으로 인해 효과를 거두기 힘들 것으로 예측되는 탓이다. 

이번 대책은 시장 상황이 너무 악화된 가운데 나왔다. 공급 대책 자체는 바람직하지만 시기적으로 맞지 않는 면이 있다. 

정부에서 공급 확대 의지를 표명한다 하더라도 민간이 공급하는 정비사업 특성 상, 수익성이 없는 사업은 이뤄지지 않는다.

또한 소유자들의 가격상승 기대가 낮아진 현재 시점에서 정책을 통한 '활성화'가 이뤄질지도 미지수다. 

부동산 시장 정상화를 위해서는 정책의 전면적인 재검토, 부동산 조세 전면 재검토와 같은 제도적 뒷받침이 동반돼야 할 것으로 생각된다. 

부동산 시장의 연착륙을 위해서는 국가 경제 활성화를 위한 장기적 플랜이 가장 선행돼야 된다.

국가 경제가 발전돼야 근로자의 소득이 증가하게 되고, 가처분 소득이 증가함으로 인해 부동산 시장이 활성화될 수 있다.

두 번째는 제도적인 뒷받침이다. 공급이 원활하게 이루어질 수 있도록 뒷받침을 하기 위해서는 조세 제도의 근본적인 개편이 필요하다.

먼저 보유세와 거래세 비율 조정이 요구된다.  선진국의 경우 보유세와 거래세가 8대 2 수준이라면 국내는 반대다. 전체 부동산 조세 중 보유세가 2고 거래세가 8이다. 

우리나라도 보유세를 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 변화가 필요하다.  시장에서 거래가 원활하게 이뤄지도록 환경을 조성해야 한다는 것이다. 

양도세는 거래세이기에 높일수록 시장에 부담이 가중되고, 집을 팔고 싶어도 팔 수 없게 되기 때문에 낮춰야 한다.  거래세는 낮추고 보유세를 높임으로써 시장에 매물이 나오게 해야한다. 

이른바 '가진 자'들이 소비를 하지 않게 되면 실질적인 서민 경제가 살아나기 어렵다.  부동산 시장 자체가 이용 중심의 형태를 띈다. 이에 따라 보유세를 낼 수 있는 사람만 부동산을 소유하는 형태로 제도 개선이 이뤄져야 한다.