[뉴스락] 건설사의 부실시공 논란은 해마다 연례행사처럼 일어나고 있다.

입주민과 건설사 간 하자를 둘러싼 분쟁과 갈등은 상호 간 이견 차를 좁히지 못해 결국 법정소송으로까지 확전되는 경우가 부지기수다.

정부는 지난 2021년 11월 '공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준' 개정을 통해 하자 인정 범위를 확대 강화하고 명확한 기준을 마련했다. 개정안에는 당시 현행 판정 기준 중 12개 항목의 변경, 13개 항목 신설 등의 내용이 담겨있다.

또 정부는 하자분쟁이 소송으로 번지지 않도록 하기 위한 '하자심사분쟁조정위원회' 기구를 설치해 운영중이다.

이처럼 정부가 하자 분쟁 가이던스를 제시했지만, 입주민과 건설사간의 소송은 현재진행형이다. 분쟁조정기구의 한계성 등이 존재해 법정공방으로 가는 것이 불가피한 선택이기 때문이다.

이에 <뉴스락>은 시공능력평가 순위 '20대 건설사'를 대상으로 대대적인 하자소송에 대한 전수조사에 착수해 하자 분쟁 현황을 살펴봤다.

5일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면(지난해 3분기 기준), 하자판정 기준이 강화된 뒤인 지난 2021년 12월 이후 소송 현황이 파악되지 않는 7개 건설사를 제외한 도급순위 20대 건설사의 20억 원 이상 하자소송은 총 90건, 소송가액은 2731억 원에 달하는 것으로 나타났다.

소는 2022년 이전에 제기됐지만 현재까지 법적공방이 끝나지 않은 소송까지 더할 경우 소송건수와 가액은 각각 182건, 6273억 원에 이른다.

더불어 현황 파악이 불가능한 7개 건설사의 소송과 공시 되지 않은 20억 원 미만의 소송 건까지 합친다면 2배 이상 증가할 것으로 추산된다.

소송 내용이 파악되지 않는 건설사는 ▲삼성물산 ▲호반건설 ▲한화건설 ▲대방건설 ▲중흥토건 ▲제일건설 ▲계룡건설산업 등이다.

삼성물산은 유가증권시장 공시규정에 따라 청구금액이 자기자본 5%(대규모법인은 2.5%)를 넘는 소송만 공시하고 있는데, 해당 소송에서 아파트 하자 소송은 없는 것으로 파악됐다.

대방건설의 경우 소송을 취합해 공시하기 때문에 세부내역을 알 수 없고, 한화건설은 (주)한화와의 합병으로 2022년 상반기까지만 확인된다. 그 외 건설사는 공시의무가 없어 소송 세부내역이 확인되지 않는 등의 이유로 제외됐다.

<뉴스락>이 20대 건설사의 전자공시시스템 반기·분기보고서 소송내역(20억 원 이상) 등을 파악한 결과, 대우건설·GS건설·HDC현대산업개발이 건설사 하자 소송계의 일등공신으로 자리하고 있었다.

먼저 HDC현대산업개발이 606억 원(2022년 이후 소제기 건) 규모 소송에 피고 계류 중으로, '소송액 1위'의 불명예를 안았다.

HDC현대산업개발은 70억 원이 피청구된 '운정신도시아이파크 하자소송'과 약 60억 원이 피청구된 '월배1차아이파크 하자소송' 등에서 가액이 대폭 늘었다.

'운정신도시아이파크 하자소송'은 지난해 1월 제기돼 1심이 진행중이고, '월배1차아이파크 하자소송'은 지난 2022년 8월 제기돼 2심을 밟고 있다.

뒤를 이어 GS건설이 531억 원으로 2위를 차지했고 ▲대우건설(303억) ▲DL이앤씨(229건) ▲현대건설(212억) ▲포스코이앤씨(198억) ▲태영건설(154억) ▲서희건설(153억) ▲코오롱글로벌(142억) ▲롯데건설(80억) ▲현대엔지니어링(74억) ▲SK에코플랜트(22억) 순으로 집계됐다. (DL건설은 해당 기간 제기된 20억 원 이상 하자 소송이 없다.)

아울러 현재까지 진행 중인 소송(2022년 이전 소제기건 포함)의 총 가액은 GS건설이 1256억 원으로 HDC현대산업개발(1032억)을 제치고 1위를 기록했다. 대우건설은 1161억 원으로 2위를 차지해 3사가 '하자소송 TOP 3'에 랭크됐다.

대우건설·GS건설·HDC현대산업개발은 소송가액이 높은 만큼 건수에서도 상위권에 이름을 올렸다.

GS건설이 17건으로 가장 많았고 HDC현대산업개발이 16건으로 2위, 태영건설이 11건으로 3위에 랭크됐다. 대우건설은 가까스레 3위권에서 벗어났지만 태영건설보다 1건 적은 근소한 차이를 보였다. (2022년 이후 소제기 건 기준)

그 외 ▲현대건설(8건) ▲DL이앤씨·코오롱글로벌(6건) ▲포스코이앤씨·서희건설(5건) ▲현대엔지니어링(3건) ▲롯데건설(2건) ▲SK에코플랜트(1건) 순으로 확인됐다.

2022년 이전 소제기 됐지만 현재까지 진행중인 총 소송 건수로 보면 GS건설(36건)이 2위인 대우건설(28건) 대비 8건 더 많은 압도적 차이를 나타냈다. 그 외 HDC현대산업개발(26건)과 태영건설(17건) 등이 뒤를 이었다.

현장별로는 대우건설이 시공한 김포시 '풍무푸르지오'가 가장 높은 소송가액(97억 8천만원)을 기록했다.

또 롯데건설 '내포롯데캐슬'(97억 7천만원), 삼성물산·현대건설·HDC현대산업개발 컨소시엄이 시공한 '가락시영아파트'(90억 원)가 단일 현장임에도 100억 원에 근접한 가액이 청구됐다. 세 곳 모두 1심을 진행 중이다.

이에 다수의 소송이 제기된 기업 측은 소송 증가의 이유로 '공급물량'을 들며 소송 수가 건설사의 부실시공을 판단하는 척도가 아님을 토로했다.

공급 물량과 소송 수가 정비례 관계에 있기 때문에 공급 물량이 많은 만큼 소송이 늘어나는 게 자연스러운 현상이라는 주장이다.

GS건설 관계자는 <뉴스락>과의 통화에서 "저희가 절대적으로 공급 물량이 많다. 공급 물량이 많은 만큼 하자소송 수 또한 자연스레 늘어난다"며 "우선 관련 민원을 넣으시는 분들과 대화를 나누고 있는 상태다. 원만히 해결하기 위해 노력하고 있다"고 설명했다.

대우건설 관계자 역시 "하자는 결국 공급 물량이다. 물량이 타사 대비 2~3배 많기 때문에 하자 소송이 증가하고 있는 것"이라며 GS건설과 같은 입장을 나타냈다.

하지만 <뉴스락>이 실제 2015년부터 2020년까지 6년치 주택공급량을 비교해보니, 주택공급량에 따라 소송이 증가한다는 말은 반은 맞고 반은 틀리다.

부동산R114에 따르면, 2020~2023년 간 아파트 평균 공사기간은 2년 1개월 수준이다. 부동산시장 업황이나 단지규모, 지역(수도권/지방) 등에 따라 차이는 발생할 수 있지만, 대부분 3년 안팎에 준공되는 것으로 나타났다.

여기에 하자보수기간 등을 고려해 2015~2020년 5개년간의 공급물량을 집계해본 결과, 전체 기간 소송가액과 건수에서 1위를 차지한 GS건설(소송가액 1256억원)은 해당 기간 동안 14만4000여 세대를, 대우건설(1161억원)은 15만 7천여 세대, HDC현대산업개발(1032억원)은 8만1000여 가구를 공급했다.

같은 기간 현대건설(406억원)은 약 10만여 가구를 공급했다. 공급물량이 많은 GS건설, 대우건설과 비교했을 때, 공급량은 5만여 가구, 약 1.5배 수준 차이에 그친 반면, 소송가액의 경우 3배 가량 차이를 보였다. 

특히 공급량이 2만여 세대 적은 HDC현대산업개발의 소송가액은 현대건설보다 2.5배 많다.

공시에 나오지 않는 20억 원 미만의 소들이 집계될 경우 수치나 순위가 바뀔 가능성이 있다. 하지만 20억 원 이상의 하자소송이 의미하는 바가 그 가액만큼의 중대함을 뜻할 가능성이 높기 때문에 큰 의미는 없을 것으로 분석된다.

건설사와 입주민간의 하자분쟁이 끊임없이 제기되고 있는 가운데, 국토교통부 하자심사분쟁위원회(이하 하심위)는 분쟁이 법정소송으로 확전되는 것을 막기 위한 중재자 역할을 수행 중이다.

<뉴스락>이 전수조사한 건설사별 소송 현황과 하심위의 자료를 비교해본 결과, 순위 변동이 없는 기업도 있는 반면, 큰 폭의 차이가 발생한 기업도 존재했다.

국토교통부는 공동주택에서 발생하는 하자와 관련한 분쟁을 법원을 대신해 해결하기 위한 목적으로 하자심사분쟁위원회(이하 하심위)를 설치해 운영하고 있다.

하심위는 지난 2019년부터 지난해 8월을 대상으로 실시한 건설사별 하자 현황을 발표했다.

하심위에 따르면, 하자판정 심사(2019~2023.08)가 이뤄진 10706건 중 실제 하자로 판정받은 건의 비율은 전체 중 60.5%에 달한다. 주요 하자 유형은 균열, 누수, 주방후드·위생설비 기능불량 등이다.

하심위가 공개한 자료에서도 GS건설은 선두를 달리고 있었다.

조사 기간 동안 GS건설을 상대로 접수된 하자 심사 건수는 759건, 세부하자수는 3062건에 달한다. 이 중 372건(전체), 1612건의 세부내역이 하자로 판정됐다. 이는 접수된 내용(세부하자기준) 중 절반 이상이(52.6%) 실제 하자로 인정된 것이다.

대우건설의 경우, 소송 현황에서는 높은 순위를 기록했지만 하심위 판정 결과에서는 비교적 낮은 수치를 보였다. 접수된 심사수와 세부하자수는 각각 446건, 1274건으로, 이 중 97건(전체), 308건의 세부하자가 인정돼 접수 건중 24.2%(세부하자기준)만이 하자로 판가름났다.

HDC현대산업개발 또한 443건 중 57건이 하자로 판정됐고 접수된 1774건의 세부하자 중 8.1%인 143건만이 인정됐다.

반면, 하자 소송 내역을 명확히 파악할 수 없었던 계룡건설산업과 대방건설은 나란히 하자 2, 3위(세부하자수 기준)를 차지했다.

먼저 계룡건설산업을 대상으로 접수된 사건수와 세부하자수는 각각 229건, 955건으로, 이 중 151건의 하자와 533건(55.8%)의 세부하자가 결정됐다.

대방건설 또한 198건(전체), 967건(세부)의 접수 내역 가운데 105건(전체), 503건(세부)이 하자로 판정돼 전체 건설사 중 3위를 기록했다.

전문가들은 하자 분쟁 자체가 발생하는 것은 불가피한 일이라고 입을 모은다.

입주민의 요구 수준, 기준을 바라보는 해석의 차이 등이 존재하기 때문이다. 또 정부가 분쟁조정을 위한 기구를 설립해 운영하고 있지만, 현재로서는 기구의 한계 또한 존재한다고 지적한다.

하심위에 따르면, 하심위는 최근 5년간 연평균 4000여 건의 아파트 하자 관련 분쟁을 도맡아 왔다.

연도별 하자 신청 및 처리 건수(전년 이월 포함)는 ▲2019년(4290건·3954건) ▲2020년(4245건·4173건) ▲2021년(7686건·4717건) ▲2022년(3027건·4370건) ▲2023.08(1932건·3096건) 등이다.

이처럼 하심위에 접수되는 판정 접수가 매년 끊이지 않고 있음에도 조정은 쉽사리 진행되지 않는 실정이다.

국토부 교통위원회 소속 서범수 국민의힘 의원이 지난해 10월 열린 국정감사에서 발표한 자료에 따르면, 지난 2019년 3천 437건에 평균 165일 걸리던 하자심사 기간이 2022년 3천 889건에 대해서는 평균 341일 걸렸고, 지난해 8월까지 2천 830건의 처리에 433일이 소요됐다.

공동주택관리법에 따르면 하자심사 처리 기간은 60일(공용부분은 90일)이며 한 차례 30일 연장할 수 있도록 하고 있지만, 실제 심사 기간은 이를 훨씬 초과하고 있는 셈이다.

김영덕 한국건설산업연구원 연구위원은 <뉴스락>과의 통화에서 "분쟁조정제도 자체의 활성화가 돼있지 않기 때문에 현재와 같이 하자 분쟁이 폭발적으로 늘게 되면 현실적으로 모든 분쟁을 감당하기가 쉽지 않다"고 전했다.

서범수 국민의힘 의원은 "인력과 예산 등 한계가 있다고 해도 법정 기한을 크게 초과하는 현 상황에는 분명 문제가 있다"며 "입주민의 피해와 사업자들의 부담을 조금이라도 줄이기 위해 법정 기한 준수를 위한 대책을 마련할 필요가 있다"고 시스템 개선의 필요성을 역설했다. 

처리량·기간 등과 함께 권한에 대한 문제도 지적됐다. 현재 하심위는 조정 업무를 주로 삼고 있는데, 법적인 권한이 없을 뿐더러 법원과의 연계성도 적어 실효성이 떨어진다는 이유다.

임기수 한국건설산업연구원 연구위원은 <뉴스락>과의 통화에서 "조정 기구는 현재 조정 업무만을 주로 한다. 법적 권한을 부여하는 재정 업무를 강화해야 한다"며 "또 현재 위원회의 판결을 법원에서 인용하지 못하고 있다. 이로 인해 법원에 소송을 제기했을 때 다시 조사를 진행해 시간도 추가로 소요되고 있는 것. 법원과 위원회의 연계성을 강화해야 한다"고 강조했다.

또 임 연구위원은 "위원회의 구성인원도 개선이 필요하다. 현재 분쟁위원은 기술자 1명, 법률가 1명, 위원장 1명으로 구성돼 있다. 건설사, 소비자 등 각계각층의 목소리를 들을 수 있는 구조도 만들어져야 할 것"이라고 덧붙였다.

실효성에 대한 문제가 지속적으로 제기되자 정부도 개선책 마련에 나섰다.

먼저 국토부는 하심위 인력을 확충해 하자 처리 심사 기간을 단축할 계획이다. 또 하자 심사 매뉴얼 개선 등을 통해 하심위의 자체적인 역량을 강화시킨다.

이와 함께 하자판정결과와 보수진행 상황 등을 지자체에 공유하는 시스템을 개선하고, 이를 토대로 지자체의 관리·감독 권한도 마련한다. 특히 하자보수 완료 등록기한을 정하고 미이행 시 과태료를 부과하는 등 처벌 규정을 마련해 하자보수 결과를 철저히 관리할 방침이다.

국토부 관계자는 "하자심사 매뉴얼을 최신화하고 직원교육 등 하심위 자체적인 역량 강화에 힘쓰고 있다"며 "정부에서도 하자 개수 상위 20개사를 연 2회 공개하는 조치를 하는 등 꾸준히 관심을 기울이고 있다"고 밝혔다.