[뉴스락] 최근 전국 곳곳에서 입주 연기 사태가 벌어지고 있다.

김학용 국민의힘 의원이 한국토지주택공사(LH)으로부터 받은 ‘공공주택 입주 지연 현황’에 따르면 올해 입주연기 된 공공주택은 전국 19곳에 달한다.

총 5435가구 규모로 공공분양이 4곳(1484가구), 공공임대가 15곳(3951가구)를 차지했다.

민간 공동주택 역시 상황은 마찬가지다.

▲힐스테이트 포항(1717가구) ▲힐스테이트 라피아노 삼송(452가구) ▲KTX오송역 대광로제비앙(1516가구) ▲대치푸르지오 써밋(489가구) ▲천안 봉명동 이앙그랑센텀(816가구) ▲양산 청년가 더힐(625가구) ▲힐스테이트 송도 더 스카이(320가구) 등 총 5935가구에 이른다.

지난해 악재들의 후유증이 최근 가시화되고 있는 것이다.

부동산R114에 따르면 올해 신축 입주 물량은 지난해 보다 7.3% 증가한 35만6704가구다. 입주연기 사례는 더 늘어날 것으로 보인다.

<뉴스락>은 입주연기에 시달리는 건설업계와 입주민들의 첨예한 갈등을 2편에 긴급진단해본다.

입주연기에 시달리는 입주예정자들은 시공사·시행사와의 소통 부재가 가장 힘들다고 입을 모은다.

금전적 피해가 지속되는 상황에서 시공사와 시행사들은 마땅한 대책을 내놓지 않고 그저 최선을 다하겠다는 입장만 되풀이하기 때문이다.

특히 입주연기에 대해서도 협의를 통해서가 아닌 일방적인 통보 방식으로 진행하는 곳도 다수여서 입주예정자들은 발만 동동 구르는 실정이다.

입주연기 사태에 휘말린 입주예정자 A씨는 “시공사나 시행사나 입주연기가 어쩔수 없는 상황이라고 얘기하는데 정확히 어떤 상황인지 제대로 설명조차 해주지 않는다”며 “일방적으로 (입주연기를) 통보하고 최선을 다하겠단 말뿐이어서 답답하다”고 토로했다.

입주연기사태가 벌어진 공사현장 대부분이 공정이 얼마나 떨어지고 어떻게 해결하겠다는 대책들이 부족한 상황이다.

입주예정자들과 협의를 통해 방안들을 모색해야함에도 불구하고 현실에서는 제대로 이루어지지 않고 있다.

입주예정자들이 입주연기로 인해 입는 피해도 심각하다.

기본적으로 입주예정자들은 입주일자에 맞춰 기존주택의 처분이라든지, 이사계획 등의 스케줄을 계획한다.

입주연기가 되면 임시거처를 마련해야하거나 짐들을 창고에 맡기는 등 추가적인 비용이 더 들 수밖에 없다.

입주예정자 B씨는 “입주일이 다가와 있던 집을 팔고 이사준비도 하고 있는데 모든게 다 틀어졌다”며 “임시로 월세방을 구했지만 짐들이 다들어가지 않아 유료창고를 월 100만원씩 주고 사용하고 있다”고 말했다.

또한 중도금 대출이자 후불제 조건으로 분양한 곳들의 갈등도 있다.

중도금 대출 후불제는 사업주체(시행사·조합)가 지정한 대출취급기관에서 중도금 대출 시 입주지정기간 최초일까지 발생하는 이자를 사업주체에서 대납하고 잔금을 지불할 때 대납한 부분을 같이 정산하는 조건이다.

대개 잔금처리와 함께 이자율이 좀 더 낮은 중도금 대환이 이뤄지기 때문에 사용승인이 필요한 대환대출을 받지 못하는 상황에서 자금확보에 어려움을 겪을 수 있다.

힐스테이트 라피아노 삼송(이하 힐라송)은 지난 2월 28일 부분 입주를 시작했다. 고양시가 입주를 준비하는 세대에 한해 임시사용승인을 내줬다.

이에 시행사인 RBDK홈즈는 임시사용승인을 근거로 입주예정자들에게 중도금 대출 이자 대납을 이날부로 중단하겠다고 통보했다.

힐라송 입주자예정자협의회에 따르면 단지의 평균 분양가는 9억원대를 웃돌고 9억원 기준 대출비율은 50%다. 이자율은 6.67%로, 약 4억 5천만원의 중도금 대출에 대한 이자는 두 달 간 500만원에 달한다고 설명했다.

자금확보에 차질을 겪을 경우 이자 미납 등으로 이어져 신용등급 하락이 우려되는 부분이다.

다른 공사현장도 다르지 않다.

오는 8월 입주를 앞둔 서울 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축(래미안 원베일리) 조합은 ‘이주비 대출 이자 후불제 혜택’을 지난해 말부터 중단했다.

서울 은평구 대조제1구역주택재개발정비사업조합도 이주비 대출 이자 지원을 지난해 말 중단한 바 있다.

입주예정자들은 부실시공도 우려했다.

입주일로부터 한달 남기고 실시하는 사전점검에서 넘쳐나는 중대하자를 직접 눈으로 확인했기 때문이다.

전문가들이 말하는 입주예정자들이 입주연기에 대응할 수 있는 방법은 크게 두 가지다.

윤현석 법무법인 동인 변호사는 <뉴스락>과의 통화에서 “입주연기 기간이 3개월을 기준으로 초과한다면 계약해지할 수 있고 3개월 이하라면 해지는 안 되지만 지체보상금을 청구할 수 있다”고 설명했다.

계약해지의 경우 이때까지 지불한 분양 대금을 돌려받고 계약상 위약금 조항이 있다면 조항에 따라 위약금까지 얹어서 돌려받을 수 있다.

조항이 없을 경우는 손해배상액 산정을 해야한다. 산정의 경우 입주예정자들이 겪는 상황과 피해가 다 달라 배상액도 다르다. 임시거처의 비용이라든지, 분양받은 건물에 대한 전세, 월세 등의 기회비용 등 구체적으로 개별 산정이 필요하다.

지체보상금의 경우는 보통 계약상 지체보상이율에 따라 산정해 지급받게 되는데, 대개 입주 잔금에서 공제하는 방식으로 이뤄진다.

윤현석 변호사는 지체상금의 시작일과 종결일의 차이가 발생할 경우, 그 차이가 큰 경우에는 법적 다툼으로 이어질 수 있지만 큰 차이가 없을 경우 울며 겨자 먹기식으로 시행사 측에 따라가는 경우가 다반사라고 설명했다.

최근 입주연기를 미리 안내했으니 지체보상금을 줄 수 없다는 시공사도 있어 논란이다. 

윤 변호사는 단순히 시공사 측에서 입주연기에 대한 공지나 안내 등만으로는 지체상금이 면책되는 법적인 사유가 되지 않는다고 했다.

이런 경우 동의서나 확인서 등이 있었는지 확인해 볼 필요가 있다.

그는 “지체보상금 조항을 적용시킬 수 없게 중도금 대출 좌설을 하면서 동의서나 확인서같은 걸 한 장 더 끼워서 나도 모르게 사인을 했다거나 하는 경우도 많다”며 “특히 입주연기 공지를 하면서 확인이나 동의서를 밑에 작게 기입하라고 하거나 요즘에는 카톡으로 공지하는 경우도 있는데 자동 체크 등에 유의할 필요가 있고, 수분양자들의 세세한 확인이 필요하다”고 강조했다.

특히 윤 변호사는 입주예정자들이 자신도 모르게 확인서나 동의서에 사인을 했다고 해도 법적으로 바라봤을 때에는 숙았다는 사실을 입증하기가 거의 불가능에 가까워 더욱 주의깊게 살펴봐야할 필요가 있다고 말한다.