[뉴스락] 올해 상반기 서울시에서 발생한 전세 보증사고 건수가 2635건에 달하는 수치를 기록하며 사회적 재난으로 떠오른 전세사기에 대한 관심이 고조되는 가운데 '빚이 빚을 낳는' 구조인 현행법에 전세사기 피해자들의 곡소리가 이어지고 있다. 

<뉴스락>이 한국부동산원 부동산테크 자료를 분석한 결과 올해 상반기(1~7월) 서울시에서 발생한 전세 보증사고 건수는 2635건, 사고금액은 6조 891억원에 달하는 수치를 기록했다.

현행 전세사기 특별법은 '최우수 변제금 무이자 대출', '전세 자금 지원' 등 사기 피해 금액 변제 대출에 대한 내용으로 구성돼 있다. 

또한 지원대상 조건 역시 ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차 주택에 대한 경·공매 진행 ▲면적·보증금 등을 고려했을 때 서민 임차주택에 해당 ▲전세사기 의도가 있다고 판단되는 경우 등 여러 조건 하에 제한돼 있다.

전입신고의 효력 발생일을 이용한 사기수법과 보증기관의 이행 보류 사태 등으로 보증보험조차 제 역할을 하지 못하는 모습에 피해자들의 일상은 한 순간에 무너졌다. 

특히 서울시에서 발생한 보증사고 중 강서구에서 발생한 사고건수와 사고금액이 각각 755건, 1조 836억원으로 높은 비중을 차지한다.

권혜인 진보당 강서양천지역위원회 공동위원장은 '선구제 후회수 방안' 도입의 필요성을 강조하고 특별법 강화에 대한 내용을 지속적으로 언급하고 있다. 권 위원장은 10월 예정된 보궐선거에 강서구청장 후보로 출마 예정이다. 

<뉴스락>은 민생을 위해 고군분투 중인 권 위원장과 전세사기 대책 법안을 중심으로 대화를 나눴다.   

전세사기는 잘못된 정책이 빚어낸 사회적 재난이다. 정부의 대출 중심 주거정책과 이를 통한 투기 부양책이 주거불안을 키운 결과다. 

서울시 전세 사기의 최대 피해지역이 강서구다. 피해건수와 금액이 큰 것은 물론 사회 초년생과 신혼부부 등 청년층의 피해 역시 막심하다.

피해자로 인정 받기 까지 2달이라는 긴 시간이 소요됨과 동시에 누락되는 피해자도 속출하고 있다. 피해자들의 전재산이라고 볼 수 있는 전세보증금 회수에 대한 실질적인 대책이 없다. 

지난 6월부터 8월까지 강서구민 3,508명을 대상으로 정책 제안 조사를 한 결과, 전세 사기 피해자 전수 조사 및 구제 기금마련이 압도적 1위를 차지했다.

고통 받고 있는 전세 사기 피해자를 위한 대책 마련이 절실한 상황이다.  

대출 지원은 또 다시 빚을 내라는 말로 해석된다.

전세사기로 보증금을 다 잃은 피해자들에게 또 다시 빚을 내라는 대책은 실효성이 없다. 지원대상도 확대해야 한다. 

현행 전세 사기 특별법에서는 피해자 요건을 주택을 점유, 전입신고와 임차권 등기 등이 설정된 대상에 한해서만 이루어 진다.  이에 업무용 오피스텔, 근린생활시설, 신탁사기, 입주 전 피해자 등은 보호받지 못하고 있다.

또한 특별법 적용조차 받지 못하는 피해자들이 존재한다. 

매매가가 전세가보다 높거나 대등한 이른바 '깡통전세' 피해자들은 아예 포함돼 있지 않다.

'선구제 후회수 방안'으로 현행법을 강화하는 것은 물론 특별법 지원대상을 넓혀 사각지대를 없애고 깡통전세 피해자들까지 범위를 확대해야 한다.

먼저 '주택임대차보호법'을 개정해야 한다.

익히 알려진 것처럼 임차인의 대항력은 전입신고일 익일 00시를 기준으로 효력이 발생하므로 이를 악용한 사례가 속출하고 있다.

전입신고 및 확정일자의 효력이 즉시 발생하도록 변화해야 한다. 또한 보증기관이 자의적으로 대항력 판단을 하는 것은 부당하다.

주택금융공사(HUG)는 전세 사기 급증에 따라 지급해야 하는 금액이 커지자 사기 의심 사례에 대해 무더기로 심사를 보류했다.

당일 소유자 변경 건은 새 임대인에게 모든 권리와 책임이 승계돼 임차인의 대항력에는 문제가 없음에도 불구하고 유예기간과 안내 조차 없이 지급을 보류한 것이다. 

또한 보증보험의 이중가입이 가능하다는 점도 문제다. 보증기관은 별개로 운영되는 기관이기 때문에 타기관의 보증가입 여부를 확인할 수 없다.

따라서 임차인이 해지를 하지 않고 새 임차인이 다른 보증기관에 보험을 가입했다면 두 개의 보증보험이 하나의 주택에 공존하게 된다. 

만약 이전 임차인이 보증금을 수령한 후 되돌려 받지 못했다며 보증보험을 청구하는 사기 행각을 벌일 경우 현 임차인이 경매와 소송에 휘말리는 사태가 발생할 수 있다. 

보증기관은 이중가입에 대한 대책 마련과 보증보험의 보장성을 강화해야 한다. 

'선구제 후회수' 방안을 현행 특별법에 추가로 도입해 보완해야 한다. 

'선구제 후회수' 방안은 공공기관이 임차인의 보증금반환 채권을 매입하는 것이다.

자산유동화회사(SPC), 캠코, LH 등을 통해 임차인의 채권을 선 매입한 후 주택의 경·공매 또는 주택 매입 후 시장 매각을 통해 투입 비용을 추후에 회수하는 방법으로 국민의 세금 투입도 최소화 할 수 있다. 

기존 전세 피해자들의 피해구제가 이뤄질 뿐 아니라 지원대상 또한 확대해 사각지대에 위치한 피해자들 모두 신속하고 두터운 보호가 가능하다.

피해자 개인이 문제 해결을 할 경우 각자가 오랜 시간과 비용을 들여야 한다.

정부가 나서 피해자들의 집단 권리 구제를 통해 신속하게 보증금을 반환하고 피해자들의 일상을 회복하는 것이 급선무다.

부동산 공제 금액의 문제는 '연간'이라는 것에 있다.

현재 부동산의 공제 증서는 1년간의 보증 사고에 대해 2억 한도 내에서 보상하도록 규정돼 있다.  

중개 사고가 많은 공인중개사의 경우 피해자가 받을 수 있는 보상 금액이 작아진다.

이에 한도를 상향해야 하며 중개사의 설명 의무 또한 의무적으로 강화해야 한다.

보증 사고 시 공인중개사의 고의와 과실을 입증키 어려운 것은 사실이다.

최근 발생한 '빌라왕' 사건에서도 임차인이 공인중개사의 과실이나 부정한 행위가 있었는지에 대한 사실을 밝혀내기 어렵다는 것이 나타났다. 

다만 최근 대법원은 판례를 통해 공인중개사가 임차인에게 그릇된 정보를 고지하는 경우 책임을 강화하고 있다. 

임대인이 자료 제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어렵더라도 잘못된 정보를 제공해서는 안된다.

공인중개사의 설명 의무 강화, 정보제공 미협력 임대인에 대한 중개 거절 의무화 등을 법으로 규정한다면 부동산의 책임 소재를 확실히 할 수 있다.