[뉴스락] 침체된 부동산 시장의 활기를 불어넣기 위한 건설사들의 고군분투가 이어지고 있는 가운데 돌파구의 하나로 '도시정비사업(재건축·재개발)'이 주목받고 있다.  

부동산 리서치기업 리얼투데이 자료에 따르면, 올해 재건축·재개발을 통해 공급되는 단지는 약 67만호에 달한다.

지역별로는(세대수 기준) 경기도가 187,127세대로 가장 많았고, ▲서울시(175,241세대) ▲인천광역시(163,776세대) ▲부산광역시(148,524세대)가 뒤를 이었다.

또한 올해 재건축·재개발로 분양을 앞두고 있는 단지는 77,862세대에 달한다. 

서울시는 지난 7월부터 시공사 선정을 조기화하는 조례 개정안을 통과시키고 조합설립인가를 마친 정비사업장에서도 시공사 선정이 가능하도록 했다.

원자잿값 상승, 미분양 공포 확산 등의 우려로 당초 건설사들은 도시정비사업에 소극적으로 임하는 모습이 이어지기도 했으나, 서울시를 비롯한 지자체들의 규제 완화와 연이은 정비사업의 성공적 사례로 다시 핵심지 위주의 수주전에 나서는 추세다. 

하지만 우려도 제기된다. 건설사들이 파격적 조건을 내세워 입찰에 유리한 위치를 차지하기 위해 과열경쟁이 심화되면서 비방전이 난무한다.

무엇보다 조합과 시공사간의 갈등을 비롯해 수도권과 지방, 대형과 중견·중소건설사 간의 양극화 현상도 심화되는 양상을 보인다.

이에 <뉴스락>은 재건축·재개발 시장의 현주소를 꼼꼼히 들여다봤다.

재개발·재건축과 같은 도시정비사업이 도시와 지역사회에 미치는 파급효과는 단순히 물리적 변화를 넘어 지역경제 활성화와 주택 문제 해소 등 사회 전반에 영향을 미친다.

서울시는 지난 2021년 시민 2,000명을 대상으로 도시재생에 관한 설문조사를 실시했다.

조사 결과, 10명 중 7명 이상(73%)이 도시재생의 필요성을 공감한 것으로 나타났다.

먼저, 도시정비사업은 불량 주거지의 주거환경 개선 효과를 지닌다.

주거시설 수준의 향상으로 불량주거지가 가졌던 부정적 이미지를 개선함과 동시에 주변지역의 주택가격 또한 상승해 가치 차이를 축소하는 장점도 있다.

또한 노후된 지역을 현대화하는 과정에서 일자리 창출, 공공 서비스 등이 개선되고 주민의 재산 증식 효과 또한 발생한다.

이와 더불어 도시정비사업은 주택 공급난과 공급부족으로 인한 집값 폭등 사태의 대안으로도 꼽힌다.

26일 국토교통부에 따르면 올해 8월까지 전국 주택 착공 물량은 11만 3892가구로, 전년 동기 대비 56.4% 감소한 수치다.

도시정비사업은 기존의 주택을 허물고 기존의 주택수 보다 더 많은 수의 주택을 건설함으로써 주택 공급을 증가시켜 주택 공급난에 기여하는 효과를 가져온다.

또한 주택공급이 증가할 경우 주택 가격 안정화 측면까지 기대할 수 있다.

아울러 전세가격 안정화에도 기여할 것으로 전망된다.

주택 공급난을 해결하기 위해 서울시와 국토부는 정비사업 지원사격에 나섰다.

지난 6월 '1.2배 용적률 완화', '모든 정비사업 영향평가 통화 심의', '조합 임원 자격 강화' 내용 등이 담긴 '도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)' 개정안이 국회 본회의를 통과했다.

도시정비법의 개정으로 주택공급의 필요성이 높은 지역에는 용적률이 1.2배 추가 완회됨은 물론, 민간정비를 포함한 모든 정비사업에서 각종 영향평가를 통합 심의하도록 의무화해 절차를 대폭 줄였다.

이에 건설사들도 더욱 도시정비사업에 보다 적극적으로 뛰어드는 모습이다. 

정비업계에 따르면 건설사들은 올해 정부의 규제 완화 정책이 집중된 재개발, 재건축 등 도시재정비사업에 집중한다는 계획이다.

이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 <뉴스락>과의 통화에서 "도시정비사업이 활발하게 이뤄지면 도심 내 주택 공급이 필요한 곳에 공급을 활성화시키고 주거환경을 개선하는 효과를 불러올 것으로 전망된다"며 "또한 도시정비사업은 다른 사업 대비 리스크가 낮아 건설사들이 높은 관심을 보이는 사업"이라고 말했다.

국내 대형건설사들이 '대어'를 낚기 위한 광폭 행보를 보이고 있다.

서울 내 조합설립인가 절차를 밟고 있는 재개발 재건축 현장은 총 248곳으로, 예상 규모는 약 40조 원에 이른다. 이는 지난해 정비사업 전체 수주액 규모인 42조 원과 맞먹는 규모다.

리얼투데이에 따르면 올해 10대 건설사의 도시정비사업 수주 실적(리모델링 제외)은 ▲삼성물산 건설부문(7710억원) ▲현대건설(1조 2379억원) ▲대우건설(8353억원)▲현대엔지니어링(1603억원) ▲GS건설(1조 4488억원) ▲DL이앤씨(1조1824억원) ▲포스코이앤씨(1조8632억) ▲롯데건설(5173억) ▲SK에코플랜트(5655억원) 이다.

좀 더 세부별로 살펴보면, 지난 8월 '래미안 THE NEXT'간담회에서 도시정비사업에 본격 돌입할 것임을 선언한 삼성물산 건설부문은 올해 '울산중구B-04 재개발사업(7710억)'의 시공권을 확보했다.

대우건설은 지난 7, 8월 '신정4재정비촉진구역(5922억)'과 '구로보광아파트사업(2431억)'을 각각 수주했다.

현대엔지니어링은 '부산 부민2구역 재개발(1603억)' 사업을, 롯데건설은 '청량리 제8구역(1752억)'과 '잠실미성크로바아파트(3421억)' 재건축 사업을 수주했다.

또한 SK에코플랜트가 '괴정7구역 재개발정비(3651억)', '대전 도마변동2구역(2004억)' 사업의 시공권을 따내며 마수걸이 수주를 위한 승부수를 띄우고 있다.

올해 현대건설, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨는 '1조 클럽'에 이름을 올렸다.

지난해 도시정비사업으로 9조 3395억 원을 수주하는 등 4년간 도시정비사업의 왕좌를 지킨 현대건설은 ▲부산 괴정7구역 재개발(2433억) ▲구미 형곡4주공 재건축(2236억) ▲울산중구B-04 재개발사업(7710억)을 수주했다.

GS건설은 지난 1월 '상계주공5단지재건축사업(3342억)'을 수주한데 이어 ▲안산선부연립1구역재건축(2945억) ▲청량리6구역재건축(4869억) ▲대전 삼성5구역 재건축사업(3332억)의 단독 수주로 먹거리 확보에 성공했다.

DL이앤씨는 지난 1월 '강북5구역 공공재개발(3151억)' 사업을 시작으로 ▲광명3동 가로주택정비사업(1611억) ▲시흥은행1구역 재개발(1661억) ▲중동5구역 재개발 사업(5401억)을 수주해 곳간을 채웠다.

포스코이앤씨는 올해 현대건설의 정비사업 독주를 막고 선두를 차지했다.

서울 '강남구 방배신동아 재건축사업(3746억)' 수주를 비롯해 ▲서울 신당8구역 재개발(3746억) ▲대전 도마 변동2구역 재개발(1639억) ▲부산 부민2구역 재개발(1959억) ▲광진구 중곡아파트 공공재건축(1276억) 등 총 7곳의 시공권을 확보하고 1조 8632억 원의 수주 기록을 달성했다.

이와 더불어 현재 현대건설과 수주전을 펼치고 있는 '여의도 한양아파트' 재건축 사업에서의 시공권까지 차지하게 된다면 포스코이앤씨는 올해 정비사업 최강자 타이틀을 거머쥐게 될 전망이다.

포스코이앤씨 관계자는 <뉴스락>과의 통화에서 "서울 및 수도권 등 핵심지역 도시재생사업을 단계별로 확대하고 장기적인 안목에서 수익성이 높은 개발형 사업을 선별 추진할 예정이다"며 "브랜드를 강화하고 차별화된 설계와 서비스를 지속적으로 제공함으로써 용산, 압구정, 성수 등 도시정비사업의 서울권역 비중을 높일 계획이다"고 말했다.

이처럼 계속해 시장 규모가 커질 것으로 예상되는 도시정비사업에서 일찌감치 노른자 땅을 차지하기 위한 건설사 간 물밑경쟁이 한창이다.

'서울 송파구 가락프라자아파트' 재건축 사업에서는 GS건설과 현대엔지니어링이 시공권을 두고 링 위에 올랐다.

가락프라자아파트 재건축 사업은 지하3층~지상 34층, 아파트 12개동, 1,068세대와 부대복리시설을 건립하는 사업이다. 전체 공사비는 5050억 원이다.

GS건설은 인천 검단신도시 아파트 붕괴사고로 실추된 '자이' 브랜드의 이미지를 가락프라자 재건축 수주를 통해 회복시키겠다는 각오다.

현대엔지니어링 또한 가락프라자에 현대건설의 하이엔드 브랜드인 '디에이치'를 최초 적용 하겠다는 전략을 선보였다. 

노량진1구역에서는 적극적 수주 의지를 비친 GS건설과 삼성물산이 맞붙을 것으로 전망된다. 

노량진1구역은 지하4~지상33층, 28개동, 2,992세대에 달하는 대규모 단지를 건립하는 사업이다. 

노량진1구역은 노량진 재건축 8구역 중 가장 입지가 좋은 노른자 사업지로 꼽힌다. 

대규모인 만큼 사업비도 1조 926억 원으로 추산된다. 

이외에도 여의도 공작아파트, 가락미륭아파트, 과천 주공10단지 등 알짜 사업장의 시공사 선정이 예정돼 있어 누가 깃발을 꽂을지 이목이 쏠린다. 

업계에서는 우려도 나타낸다. 

한때 과열경쟁으로 인해 건설사간 비방전이 난무하면서 건설사들 사이 '클린수주'를 선언한 모습은 온데간데 없고, 과거로 회귀한 모습을 보이는 사업장도 다시 나타나고 있어서다. 

건설사의 과열·출혈경쟁은 비단 올해 뿐이 아닌 과거에 걸쳐 오랜 기간 진행된 현상이었다.

지난해 단군 이래 최대 재개발지역이라 평가받는 서울 한남 재개발 지역 내 '한남 2구역' 시공권을 놓고 롯데건설과 대우건설의 갈등은 최고조에 달했다. 

당시 롯데건설과 대우건설은 조합원들의 마음을 얻기 위해 파격적 조건을 내걸며 치열한 경쟁을 펼쳤다.

먼저 대우건설은 하이엔드 브랜드 '써밋'의 제시와 함께 원안의 문제점을 개선한 '118 프로젝트'를 통한 건폐율 낮추기와 21층의 설계, 이주비 대출 지원 등을 내세웠다.

롯데건설은 세계적인 아티스트의 예술품 설치와 호텔식 커뮤니티 등을 제시했다.

하지만 양사의 갈등은 조건싸움에만 멈추지 않았다.

지난해 11월 시행된 '시공사 선정 부재자 투표'에서 양사의 갈등으로 투표가 중단되는 사태까지 불거졌다.

투표를 앞두고 롯데건설 측이 "신원이 확인된 양사 직원에 포함되지 않은 대우건설 직원이 조합 사무실에 잠입했다"는 의혹을 제기하면서 경찰이 출동한 것이다.

대우건설은 논란에 대해 "부재자투표가 진행되는 조합사무실의 도로 상황을 고려해 주차안내 등을 하는 1일 아르바이트 직원을 고용했고, 그를 조합의 아르바이트 직원으로 착각한 조합직원이 컴퓨터로 주변 정리와 단순 업무를 지시한 것"이라며 롯데건설의 억측이자 음해임을 주장했다.

또, 지난 9월에는 '남양주 퇴계원2구역재개발' 수주전에서 경쟁을 펼치던 두산건설과 우미건설의 비방전이 이어졌다.

양사의 수주 2파전에서 우미건설은 두산건설의 사업참여제안서 위법성 문제를 제기했다.

두산건설은 입찰조건으로 '사업촉진비' 100억 원과 '세대 당 5000만 원 지급'을 제시했었다.

우미건설은 해당 제안서의 내용 중 '사업촉진비'는 시공과 무관한 부분이고 사실상 이사비를 편법으로 대여하는 것이라며 '정비사업 계약업무 처리기준'에 위배된다고 주장했다.

두산건설은 우미건설의 문제 제기에 "정상적인 입찰 조건이며, 논란이 된 내용은 우미건설측이 세부 지침을 확인하지 않은 터무니 없는 주장"이라고 반박했다.

최근에는 알짜 사업장으로 불리는 '여의도 한양아파트 재건축' 시공권을 놓고 경쟁 중인 포스코이앤씨와 현대건설의 싸움이 과열경쟁으로 번질 양상이다.

한양아파트 재건축사업은 여의도의 첫 재건축 사업지로, 서울 영등포구 여의도동 일대에 기존 588가구를 허물고 초고 56층, 5개 동, 아파트 956가구와 오피스텔210실 규모를 조성하는 사업이다.

포스코이앤씨는 이번 수주를 위해 3.3㎡당 공사비 798만 원으로 파격 제안했다. 또 총 사업비 1조원을 책임 조달해 시행자의 자금 부족이 발생하더라도 사업이 중단되는 일이 없게 하겠다고 밝혔다.

현대건설은 포스코이앤씨보다 높은 3.3㎡당 공사비 881만 원을 제시했다. 공사비가 높은 대신 현대건설은 '소유주 이익 극대화' 전략을 통해 소유자에게 최소 3억 6000만 원 이상 환급하겠다는 계획이다.

업계에 따르면, 여의도 재건축 소유주들 단톡방에서는  포스코이앤씨가 자사 홍보관에서 허위사실을 퍼트리고 소유주들을 선동한다는 의혹이 제기됐다.

포스코이앤씨가 자사 설명회에서 "지난해 1월 광주 학동에서 발생한 붕괴사고 원인이 H사"라고 지목했다라는 주장과 함께 앞글자 영문 이니셜이 입찰 경쟁사인 현대건설과 같아 소유주들에게 혼동을 줬다는 의혹이다. 

현대건설 역시 지난해 9월 불법 홍보행위를 하려한 정황이 드러나면서 빈축을 사기도 했다. 여의도 한양 정비사업위원회는 지난해 10월 중순께나 사업장 내 홍보관 등 건축물을 통한 홍보를 할 수 있도록 지침을 마련했으나, 현대건설은 지키지 않고 이전에 불법건축물을 시공하려다 위원회에 적발되기도 했다. 

현재 서울시는 모니터링에 착수했다.

서울시에 따르면, 시는 지난 19일 한양아파트 재건축 사업의 시공자 선정 추진 과정 중 위법사항이 발생했고, 이에 따라 시행자인 KB부동산신탁을 상대로 영등포구청에 시정조치를 명령했다.

여의도 한양아파트 재건축 시공권을 놓고 치열한 경쟁을 펼치던 양사의 수주전도 중단 사태가 됐다.

오는 29일로 예정됐던 총회 개최도 무산된 것으로 알려졌다.