[뉴스락] 토지거래허가제는 1979년에 처음 도입돼 땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시·도지사가 특정 지역을 거래 규제지역으로 지정하는 제도다.

최대 5년까지 토지거래허가구역으로 지정 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해선 시장이나 군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

대지 면적 6㎡ 이상 주거용 부동산을 대상으로 한다. 매수자는 최소 2년간 실거주 의무가 있고, 기존에 보유한 주택은 1년 내 처분해야 한다. 전세를 끼고 매입하는 갭투자는 금지되며, 이를 어길 시 계약 중단 및 법적 처벌을 받는다.

이런 토지거래규제가 생긴 데는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위함이다.

최근 몇몇 지역에서 취지에 모순된 동향을 보이면서 토허제에 대한 회의론이 커지고 있다.

지난 3월 국토교통부와 서울시는 강남3구와 용산구 전체를 토지거래허가 구역으로 지정했다. 토허제가 지정되면서 4월엔 비교적 거래량이 줄어들었지만 최근 강남3구와 용산구의 거래량은 들썩이기 시작했다.

아파트 값이 오르고 거래량이 늘어나는 등 과열 조짐이 보이고 있다.

이는 토허구역 해제 및 재지정 과정에서 나타났던 급격한 상승효과가 약화된 데 따른 것으로 보인다는 주택산업연구원의 분석이 있다.

또한, DSR 3단계가 한몫했을 거란 시선도 있다.

토지 구매에 자신의 모든 재산을 끌어다 쓰는 일명 '영끌'로 가계부채가 커지고 있다. 이에따라 정부는 가계부채 관리를 위해 오는 7월 DSR 3단계 시행 예고했다.

3단계가 시행되면 대출 한도가 기존보다 줄어든다. 그 전에 집을 사려는 실수요자들이 몰려 거래량이 상승 했다는 시각이다.

실수요자들에게 토허제는 부동산 구매에 방패 역할을 했다. 투기성 부동산 거래를 억제해 부동산 가격 상승을 둔화시켜 구매할 수 있기 때문이다. 과열을 막고 가격 폭등 억제 역할을 했지만, 현재 서울 아파트 가격은 계속 상승중이다.

특히 대상에 아파트만 해당돼 비아파트 매물의 가격 상승도 우려된다.

지난 4월 국토교통부에서 내놓은 '토허제 지정 관련 가이드라인'에서 토허제가 적용되는 세부 기준을 설명했지만, 아파트를 제외한 부동산(빌라, 오피스틀 등)은 언급돼 있지 않았다. 이는 예외 매물이 되는 것이다.

토허제 적용 주택을 아파트로만 기준 한다면, 예외 매물은 투기매매가 가능해진다. 이로써 비아파트에 해당하는 부동산은 규제 대상에 존재하지 않아 거래가 자유로워 부동산 가격, 임대료가 폭등할 수 있다.

실제 현장에서는 같은 단지 내라고 해도 가격 차이가 극명하게 발생하는 기현상도 발생하고 있다. 

용산구 한남더힐은 32개동 중 11개동이 연립주택으로 분류돼, 111동 펜트하우스(243㎡)는 175억원에 거래됐다. 120억원 이었던 동일 단지내 아파트 가격보다 55억이나 상승했다. 

토허제 지정 기준 범위를 아파트부터 비아파트인 예외매물까지 포함하는 제도적 보완이 필요할 것으로 보인다.