① 깡통전세

최근 ‘세 모녀 전세사기’ 사건이 조명받으며 ‘깡통전세’에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다. 세 모녀 가운데 무자본갭투자자인 모친 A씨는 피해자 136명으로부터 임대차보증금 약 298억원 상당을 지급받고 편취한 혐의를 받고 있다.

A씨는 임대차보증금 액수가 매매대금을 상회하는 소위 ‘깡통전세’여서 계약기간 만료 시 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 136명의 임차인을 상대로 이런 범행을 저지른 것으로 조사됐다.

② 역전세난

2020년 임대차 2법(계약갱신청구권 전월세상한제) 시행으로 전셋값이 크게 오른 상황이다. 이어 고강도 대출규제와 고금리로 인해 집값이 떨어지면서 전세 가격이 매매 가격을 추월한 사례가 발생하고 있다.

부동산 R114 등의 아파트 거래 분석에 따르면 올해 1월부터 6월까지 매매와 전세 거래는 29300건으로 이중 평균 전세 가격이 평균 매매 가격을 추월한 사례가 2243건(7.7%)로 조사됐다.

또한 서울은 주로 소형 주상복합아파트(오피스텔 포함)나 도시형생활주택, 빌라 등에서 역전세난이 발생하고 있다. 주택 가격의 하락으로 역전세난에 빠진 주택이 점점 더 늘어날 것으로 전망하고 있다.

역전세 현상이 확산하며 전세보증금 반환 보증 사고도 늘고 있다. 주택도시보증공사에 따르면 올해 1~5월 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해 대신 갚아줘야 할 보증사고 액수는 총 2724억원으로 집계됐다. 올해 3월까지 사고액수가 1391억원이었던 것에 비해 두 달 만에 2배 가까이 불어난 것이다.

[뉴스락] 대출규제와 빅스텝으로 인한 고금리시대에 접어들면서 부동산시장에는 연일 걱정만 쌓여가고 있다.

지난 2~3년 동안 임대차2법과 저금리, 여기에 더해 공급량이 따라가지 못해 전세물건이 귀해져 전세값은 고공행진을 이었다. 이러한 전세품귀 현상이 전세난이라면 이제는 반대상황인 역전세난을 우려하는 상황이 됐다.

수도권과 지방에 주택 공급량이 늘어나게 되는 상황에서 고금리로 인한 대출심리 저하와 부동산 수요 감소가 역전세난의 원인으로 꼽히고 있다.

통상적으로 공급이 늘고 수요가 줄어들면 가격은 떨어지게 된다. 부동산 역시 마찬가지인데, 주택 공급이 늘어나고 고금리로 수요가 줄게 되니 집값의 하락은 당연한 결과다.

단순히 집값이 떨어졌으면 집주인만 힘든 것이 아닌가라고 생각할 수 있겠지만 그렇지 않다. 전세 세입자들과 집주인은 공생관계에 있다고 할 수 있는데, 집값이 떨어짐에 따라 그 타격이 세입자까지 올 수 있는 상황이 역전세난이다. 

이러한 상황에서 세입자들은 전세물건이 어떤 상태인지 확인하는 것이 중요하다.

집주인이 집을 살 때 받았던 주택 담보 대출과 전세보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘으면 소위 ‘깡통전세’라 불리는 매물이 된다. 이 매물의 문제는 집값이 하락하면 부채가 집값보다 커져 계약 만기 때 전세보증금 일부를 떼일 수 있다는 점이다.

그러나 깡통전세라 해서 전부 위험한 매물은 아니다. 임차 수요가 많고 집값이 안정적인 곳은 보증금 반환이 상대적으로 안전한 반면, 임차수요가 낮고 집값이 하락하는 곳은 깡통전세가 아니더라도 보증금 반환이 어려울 수 있다.

앞으로도 집값 하락이 이어질 것이라는 전망 속에 계약 만기가 다가오는 세입자들은 전세보증금은 제대로 돌려받을 수 있을지, 새집을 구할 수 있을지 걱정만 늘어나고 있다.

역전세난 속에서 깡통전세 혹은 전세사기의 위험을 예방하기 위해 임차를 준비하는 세입자들도 꼼꼼한 준비가 필요하다.

가장 기본이 되는 부동산 등기부, 건축물 대장 등을 확인해 소유자가 누구인지 따져보고 계약당시 상대방이 집주인이 맞는지, 대리인이라면 위임을 제대로 받았는지 확인해야 한다.

또, 정확한 주택시세와 등기부상 채무도 확인해 깡통전세 위험성도 방지해야한다.

계약서를 쓸 때에도 집주인이 바뀌면 세입자가 중간에 계약을 해지할 수 있는 특약을 넣어두는 것도 좋은 방법이다. 계약을 맺고 확정 일자 받는 것도 잊어선 안된다. 확정 일자 다음날부터 세입자로서 법적 보호를 받을 수 있기 때문이다.

마지막으로 전세보증금을 지켜줄 수 있는 제도인 보증금 반환 보증 가입도 필수다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때 대신해서 세입자에게 돌려주는 보증상품으로, 보증료 비용이 발생하고 보증보험회사가 요구하는 기준을 갖추지 못하면 가입이 제한될 수 있다.